北京土地市場量價(jià)齊升：誰是幕后推手？

2012年9月，北京土地市場強(qiáng)勢反彈。

9月份，北京市共推出土地39宗，土地面積為237.43萬平方米，環(huán)比增長192.61%;推出土地規(guī)劃建筑面積為484.78萬平方米，環(huán)比增長75.86%。

在成交方面，9月份北京市共成交土地22宗，成交土地規(guī)劃建筑面積286.76萬平方米，環(huán)比增長15.41%，成交總價(jià)為213.77億元，環(huán)比增長1591.07%。而大量優(yōu)勢地塊的推出，也使北京市土地市場獲得開發(fā)商的熱捧，9月北京土地成交價(jià)格大幅上揚(yáng)，土地均價(jià)為1.65萬元/平方米，環(huán)比上漲2196.19%，折合樓面價(jià)為7454.60元/平方米，環(huán)比上漲1365.25%。

2011.01-2012.09北京市推出土地面積走勢(單位：平方米，塊)

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《2012年9月中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)月度市場監(jiān)測分析報(bào)告》

2011.01-2012.09年北京市土地成交金額及環(huán)比增長走勢(單位：萬元，%)

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《2012年9月中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)月度市場監(jiān)測分析報(bào)告》

僅9月一個月，北京市推出土地面積就占到今年前三季度綜合的33%，土地出讓金額的比重接近46%。自2009年末國家房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，北京市土地出讓金先是在2010年出現(xiàn)同比增速大幅下滑，從2009年160.26%下降至76.74%，到2011年則出現(xiàn)了35.67%的大幅下降。而2012年前三季度，北京市土地出讓金額不到2011年全年的44%。若按照2012年前三季度的月平均值計(jì)算，則其2012年的土地出讓金額將進(jìn)一步下降41%以上。

為緩解土地財(cái)政收入的進(jìn)一步下降，2012年四季度，北京市勢必將進(jìn)一步加大推出力度。根據(jù)“北京市2012年國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃”，2012年該市國有建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)總量將高達(dá)5700公頃。

在區(qū)域土地供應(yīng)方面，2012年北京市土地供應(yīng)將以通州、順義等新城為主，以進(jìn)一步加快中心城區(qū)人口和產(chǎn)業(yè)向新城疏解，提升新城綜合服務(wù)功能。

在住宅用地方面，北京市將優(yōu)先保障性安居工程用地，保持普通商品住宅用地平穩(wěn)供應(yīng)，推動房地產(chǎn)業(yè)由需求導(dǎo)向型向資源約束型轉(zhuǎn)變。根據(jù)該計(jì)劃，北京市要求9月底全面完成2012年新建、收購16萬套保障性住房建設(shè)目標(biāo)的用地供應(yīng)。

在產(chǎn)業(yè)用地的保障方面，北京市將積極推動高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)，推進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展;繼續(xù)保障高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)的土地供應(yīng)，重點(diǎn)支持服務(wù)主導(dǎo)、高端引領(lǐng)的內(nèi)生增長用地需求，推動產(chǎn)業(yè)向創(chuàng)新驅(qū)動、綠色發(fā)展方向轉(zhuǎn)變。

但在北京土地供應(yīng)大幅增長的同時，土地價(jià)格的高企有為今后樓市價(jià)格大幅上漲又埋下了伏筆。9月北京市土地出讓均價(jià)已達(dá)到1.6483萬元/平方米以上，僅略低于2008年2月的最高價(jià)1.6488萬元/平方米，在全國也居于首位。這又成了地方政府與中央政府博弈的又一實(shí)例，在未改革地方財(cái)政制度之前，國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策仍難以發(fā)揮十足威力。