杭州地鐵響滿一年 地鐵商業(yè)有黃金萬兩？

“地鐵一響，黃金萬兩”，通常指的是地鐵給整座城市帶來的經(jīng)濟(jì)和社會效益。如果仔細(xì)來看，通常是指地鐵站內(nèi)及站口附近的商鋪。適用此句話的最典型代表是香港地鐵，總長近43.2公里的香港地鐵，其商鋪所帶來的經(jīng)濟(jì)收入超過百億港元，被譽(yù)為“目前世界上唯一盈利的城市地鐵”；同時(shí)高達(dá)近300萬人次的日客運(yùn)量造就了時(shí)代廣場、置地廣場等一批購物天堂。即使是國內(nèi)一線城市北京、上海等地鐵運(yùn)營，雖然盈利沒有香港可觀，但對于周邊及地下商業(yè)街顯示了強(qiáng)大的帶動力量。

作為與北京、上海、廣州等一線城市比肩的消費(fèi)大城市，杭州地鐵開通已經(jīng)滿一年，但通過浙江在線記者的實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，杭州地鐵沿線地下商業(yè)街并未有想象中的火爆。例如鳳起路站位于杭城最熱鬧的街中心，是地鐵1號線的重要站點(diǎn)，與地鐵2號線鳳起路站采用通道換乘。此處熱鬧華麗，與延安、武林商圈一脈相承，未來還可與在建的嘉里中心無縫對接。擁有地鐵、成熟商圈、游客三重客流，是杭州商業(yè)中心所在，被寄予厚望。而記者的實(shí)地探訪結(jié)果是鳳起路地下商業(yè)街上各個(gè)店鋪大多生意冷清，整間店面里除了正在碼貨的店員就空無一人。不少店家紛紛掛出“最后清倉”、“全場2折”之類的噱頭來招徠人氣，個(gè)別餐飲店還推出了免費(fèi)試吃活動。

鳳起路地下商業(yè)街慘淡經(jīng)營背后原因無外乎是其一，趕路匆忙是絕大多數(shù)行人不考慮在地下商業(yè)街進(jìn)行購物的一大因素；其二，商業(yè)街并非行人出入地鐵站必經(jīng)之路，能讓行人真正完整地走完這條地下商業(yè)街的，只有C5竹竿巷出口。而從這個(gè)出口進(jìn)出地鐵站的客群，多為帶著孩子前往兒保看病的父母。由此可見在鳳起路的地鐵物業(yè)擁有強(qiáng)大的人流，而非客流。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院分析認(rèn)為，城市化進(jìn)程拉動地鐵建設(shè)的發(fā)展，改變?nèi)藗兂鲂薪煌ǚ奖愕耐瑫r(shí)，也帶動城市生活、商務(wù)、商業(yè)、娛樂設(shè)施向地鐵站點(diǎn)集中，帶動原有商業(yè)圈不斷升級，并形成新的城市中心，地下商業(yè)迎來了前所未有的大發(fā)展。但是從我國地鐵商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀看，地鐵站點(diǎn)商業(yè)開發(fā)率不高，沿線商業(yè)主要集中在城市原有商業(yè)區(qū)內(nèi)，地鐵延伸所帶來的商業(yè)價(jià)值沒有得到充分的挖掘。由于我國地鐵商業(yè)缺乏專業(yè)的規(guī)劃，地上、地下商業(yè)之間難以形成有效的聯(lián)動，市場盈利水平較低。此外，我國地鐵商業(yè)物業(yè)大量人流轉(zhuǎn)變成客流的水平較低。我國的地鐵商業(yè)與日本、香港等地鐵商業(yè)有著質(zhì)的區(qū)別，地鐵商業(yè)基本充斥著低檔、雜貨及小餐飲，與香港、日本地鐵商業(yè)中的生鮮食品館及特色小商鋪相差甚遠(yuǎn)。

《2013-2017年中國地下空間行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》指出，現(xiàn)階段我國地鐵商業(yè)“經(jīng)營慘淡”的原因主要有以下幾個(gè)方面：一是我國地鐵商業(yè)氣氛尚未形成，地鐵擁有強(qiáng)大的人流量，而非客流量。我國消費(fèi)者購物習(xí)慣正轉(zhuǎn)向就近選擇，外出購物目的性強(qiáng)，不會在路途中解決。地鐵商業(yè)氛圍要濃，需要人口非常密集，除了路過乘車的客流之外，地鐵周邊本身要有很多局面。以中國香港‘沙田’站為例，周邊區(qū)域就有上百萬的人口。二是我國小而具有特色的商業(yè)不及香港、日本，我國商家喜歡大而全。三十地鐵商業(yè)多為分割式小鋪，經(jīng)營者多為實(shí)力弱小的小微企業(yè)或個(gè)體戶，無法在服務(wù)、品質(zhì)、環(huán)境等方面提升檔次，給消費(fèi)者留下的印象不好，也就難以培養(yǎng)消費(fèi)者的忠誠度，難有固定的客戶。

我國地鐵站點(diǎn)的地下商業(yè)街物業(yè)若要實(shí)現(xiàn)香港那樣的高盈利水平，仍有較長的路要走。地下商業(yè)街的盈利水平的提高，可以從商業(yè)物業(yè)運(yùn)作、市場定位入手，先培育地鐵商業(yè)氛圍，使得更多的人流變成客流。

例如香港地鐵商業(yè)基本上都采取“只租不售”，開發(fā)商擁有絕對的統(tǒng)一管理權(quán)，更有利于商場經(jīng)營。發(fā)展商自行招商和經(jīng)營管理，并適當(dāng)讓利，首先考慮的是如何在短時(shí)期內(nèi)吸引商家進(jìn)駐，把商場的人氣帶旺。其次，市場定位明確也是香港地鐵商業(yè)的關(guān)鍵所在。香港地鐵物業(yè)通常分為零售、飲食和娛樂三大塊，進(jìn)行均衡和合理的布局。通過精挑細(xì)選租戶，對于不合適或者不合時(shí)代的商家不進(jìn)行續(xù)約，重新尋找潮流的商家入駐，從而實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、租客和顧客的三贏局面。