友阿股份投資地下購物中心 SOHO戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型拋售上海三物業(yè)

11月7日，友阿股份發(fā)布公告稱將在長沙投資建設(shè)五一廣場地下購物中心。友阿股份作為典型傳統(tǒng)百貨上市企業(yè)，在近年來面對線上電子商務(wù)、線下購物中心、商業(yè)綜合體等多面夾擊下，積極實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略布局轉(zhuǎn)型。此次地下購物中心項目的獲取正是為了加強公司在長沙最繁榮商圈的布局，進而提供公司整體競爭力。

前瞻發(fā)布的《2013-2017年中國購物中心市場前瞻與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》顯示，從2009年開始，我國購物中心的投資額占全國商業(yè)營業(yè)用房投資額比重就呈現(xiàn)不斷上升態(tài)勢，2011年，此比重首次超過20%，達(dá)到20.8%，一定程度上顯示出購物中心對投資的吸引力。2012年，住宅地產(chǎn)市場受到國家政策嚴(yán)格調(diào)控，眾多房地產(chǎn)開發(fā)商投資也紛紛涌向商業(yè)地產(chǎn)；此外，百貨零售企業(yè)的壯大也不斷深入自有購物中心的投資建設(shè)當(dāng)中，通過經(jīng)營購物中心以降低營業(yè)成本。2012年我國購物中心投資額在2000億元左右，在商業(yè)營業(yè)用房投資當(dāng)中的比例達(dá)到21.5%。

前瞻預(yù)計2013年全國商業(yè)營業(yè)用房的年投資額將超過9500億元，而中國購物中心的年投資額將超過2100億元，后者占前者比例將達(dá)到22.2%左右，購物中心形態(tài)的商業(yè)將越來越吸引開發(fā)商、零售商、基金等個人及機構(gòu)投資者。而投資的集中將在一定程度上帶來市場集中度的提高，較高的市場集中度將有利于促進行業(yè)成熟度。

圖表1：我國購物中心投資金額及其在商業(yè)營業(yè)用房投資中的比例（單位：億元，%）

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院購物

通常購物中心的運營主要包括銷售、持有及混業(yè)三種類型。不同開發(fā)商會根據(jù)自身資金實力，結(jié)合考慮資金回收周期等因素選擇不同的運營策略。

純銷售模式可實現(xiàn)資金快速回流，但不利于物業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營

純銷售模式的運作方式類似于住宅產(chǎn)品，一般在開發(fā)商資金實力不足、追求短期效益的情況會采用。通過將商鋪拆零、分割成諸多小產(chǎn)權(quán)賣給小業(yè)主，這種方式會導(dǎo)致商場在后期管理中缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，出現(xiàn)“前期銷售火爆，后期門庭冷清”的局面。

購物中心作為一種零售業(yè)的重要表現(xiàn)形式，行業(yè)特點決定了其必須根據(jù)市場和消費者需求適時作出調(diào)整優(yōu)化，而這需要運營者能夠掌握項目的控制權(quán)和所有權(quán)。總的來說，純銷售模式賺取的是靜態(tài)收益，物業(yè)后期優(yōu)質(zhì)經(jīng)營的成果則難以享受。

在行業(yè)的發(fā)展過程中，前期有大量企業(yè)采取這種純銷售模式賺取了第一桶金，代表企業(yè)如曾經(jīng)的SOHO中國。然而，如今隨著時代背景的改變，SOHO也已在去年宣布持有物業(yè)是公司轉(zhuǎn)型方向。

混合經(jīng)營模式操作靈活，同樣存在經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一性問題

混合經(jīng)營的模式則包括了出租與銷售兩種方式。一般是開發(fā)商持有大部分物業(yè)，出售小部分商鋪回籠資金。租售并舉這種模式在操作上較為靈活，可以緩解企業(yè)資金壓力。但是同樣存在經(jīng)營權(quán)的統(tǒng)一性問題，而且如果出售的比例偏高，業(yè)主將可能一次次轉(zhuǎn)讓出售，造成商業(yè)形態(tài)無法協(xié)調(diào)，使出租能力下降，最終影響整個項目的經(jīng)營。

混合經(jīng)營模式實則是開發(fā)商一種變通的操作策略，應(yīng)當(dāng)屬于過渡模式，終究持有模式才是大勢所趨。

持有物業(yè)經(jīng)營模式后期回報價值高，對資金實力要求高

持有物業(yè)經(jīng)營模式是目前國際上較為普遍的一種經(jīng)營方式。項目建成后開發(fā)商繼續(xù)持有物業(yè)，實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃管理出租給商家，以實現(xiàn)良好的整體經(jīng)營和管理。

持有物業(yè)的利潤獲取模式一般通過前期對項目的良好商業(yè)運作，獲得穩(wěn)定租金收益。經(jīng)過若干年經(jīng)營后，或?qū)⒉糠之a(chǎn)權(quán)出售套現(xiàn)或包裝上市，此時獲得的投資回報收益已遠(yuǎn)高于最初物業(yè)的價值。

不過，這種模式對開發(fā)商的資金管理與經(jīng)營能力有著較高的要求。部分大型、資金雄厚的開發(fā)商采取這種經(jīng)營方式，代表企業(yè)為萬達(dá)。曾經(jīng)SOHO中國主打純銷售模式，目前正在艱難轉(zhuǎn)型。日前新聞報道SOHO中國計劃拋售其位于上海的虹口SOHO、SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場三個項目。

SOHO中國過去量多年內(nèi)拿下了上海10余個項目，如果項目同時開發(fā)并均采用持有型經(jīng)營模式，所需資金規(guī)模將非常龐大。基于公司總體戰(zhàn)略考量將項目出售也在情理中了。

轉(zhuǎn)向與變革，總是有個痛苦的出繭成蝶過程。唯有接受當(dāng)時的震蕩變動，最終才能迎來對蛻變后的美麗。SOHO中國經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變正如此。