樓市限購政策陸續取消 房價或報復性上漲

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（1）房地產價格下降，二三線城市陸續放開限購政策

政府調控政策的不斷的出臺，目的是為保持房地產市場的穩定。而房地產價格的不斷變化和房地產市場重要性也使得政府對房地產市場的調控密切而頻繁。近年來，在房地產領域的調控政策成了出臺調控政策最多和最頻繁的領域。在房地產價格上漲速度超出人們的預期時，政府不斷出臺國字頭的政策，限制市場的需求；在房地產價格下跌超出預期時，鼓勵市場的需求，以穩定房地產市場價格。進入2014年以來，房地產上漲的趨勢得到了扭轉，房價從上漲轉而下跌，2014年1月至6月，短短5個月期間，我國新建商品房銷售價格環比上漲的城市從1月的62個下降到6月份的8個，而環比價格下跌的城市從1月的6個上漲到6月的55個。在房價下跌的趨勢下，政府不斷的放開樓市的限購政策。截止到2014年7月24號，全國已有26個城市對限購政策進行不同程度的調整，占原有46個限購城市數量的一半以上。

圖表1 截止2014年7月24日已經放開限購政策的城市名單

資料來源：前瞻產業研究院整理

（2）房價下降預期已經形成，政策放開可能會打破房價下跌預期

前瞻產業研究院發布的《中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》顯示，房地產市場需求方剛性需求并沒有得到充分的滿足。在這種情況下，2014年前5個月以來，房地產價格連續下跌充分說明在房地產市場的買方已經形成房地產價格下跌預期，從而駐足觀望樓市以期望樓市價格進一步的下降，能夠以較低的價格的購買到房子。在絕大部分的購房者以實際行動作出決策時，那么在樓上購買者均變成了潛在購買者，也就是說購買者覺采取了延期購買以期望夠到更加便宜的商品的決策。如果各大城市的限購政策陸續取消，那么政策的取消并不能在短期內改變樓市內住房的數量以及購買者的購買能力，而所能改變的只是購房者的對房地產價格走勢的預期。

（3）未來半年至1年的時間，房價有可能會報復性上漲

在目前取消或者放松限購政策的城市中，多是放寬了購買房子的限制，比如成都市在7月24日放開了限購政策，現在購房者只需要憑身份證就可以購買房子；天津濱海地區目前購買二套三套住房也沒有了之前的限制。然而調控政策除了限制購買外，還有對銀行的信貸政策調控。如果限制政策并不能打破房價下跌預期的話，前瞻產業研究院預測，未來銀行在信貸方面會有所調整，主要是下調購房貸款率。目前銀行對首套住房的貸款利率為基礎利率的95折至1.1倍。如果銀行對樓市貸款利率下調至基準利率的85折或者以下的水平，那么樓市將會再次沸騰起來。濟南市樓市放開調控的兩周內的時間成交量超過了上半年的成交量。從濟南市房地產市場來看，如果調控范圍持續擴大，購房者房地產價格下跌的預期變成上漲預期，那么可以預測未來半年至1年的時間，房價可能會報復性上漲。