運營尚待突破 一文帶你解讀我國養老地產概況

養老地產進入黃金期

根據全國老齡辦最新統計，2017年我國新增老年人口首次超過1000萬，60歲以上老年人口達2.4億，占總人口比重達17.3%。到2020年，全國60歲以上老年人口將增加到2.55億左右，占總人口比重提升到17.8%左右。而預計到本世紀中葉中國將進入深度老齡化階段，老年人口將達到4.8億左右。中國老年人口增加速度之快將是同期全球老人人口增加平均速度的2倍多，屬于老齡化速度最快的國家之一。

中國人口的老齡化也給養老產業帶來了"黃金機遇"，尤其是社會資本在健康領域投資熱潮的興起，地產、保險等資本不斷進入健康養老、老年地產、養老養生、養老旅游等跨界融合的行業，養老服務業被催生成為朝陽產業，受到社會資本的熱捧。

根據《中國養老產業白皮書》顯示，預計2020年我國養老地產市場空間將達到7.7萬億元，2030年將進一步擴張，達到22.3萬億元。

養老地產行業開發者及開發模式

從進入養老地產的資本背景來看，根據實力背景及經驗來看，養老地產開發者可分為三類：第一類是實力雄厚、經驗豐富的大牌開發商：如萬科、保利、復星、綠地、首創、遠洋、綠城、上實等；第二類是手握長期低成本資金的保險機構：如泰康人壽、生命人壽、新華保險、國壽、太保、合眾等；第三類是尋求產業擴張及挖掘新利潤點的產業資本：以和諧基金、紅杉資本、云鋒基金為代表。

同時，在開發模式上，注重與醫療機構或護理機構聯合服務輸出。自建開發如萬科隨園嘉樹、綠城烏鎮雅園、保利西塘越項目；通過資產收購改造開發，如上海申養(上海地產集團、上海萬科、上海中醫藥大學聯合成立)改造的長者公寓。

在商業模式上，形成了以泰康之家全齡社區照護的會員制養老社區模式，以萬科隨園嘉樹為代表的租售型高端活力老人養老社區模式，以金陵天泉湖為代表，打通旅游、度假、醫療服務、房地產等領域的養老生態社區模式，以綠城烏鎮雅園為代表，提供醫養結合、老年大學，針對高端活力老人為主的綜合養老社區模式。

養老地產所遇到困境

（1）盈利困局

養老地產的盈利困局體現在多個領域，其一由于養老地產投資回報期較長引發，目前國內養老服務提供主要以公辦養老院為主，而民辦養老院為輔，民辦養老機構前期資金投入量大，對類似機構是一筆不小的壓力。其二由中國國情所決定，因國內老人跟隨子女在家養老的觀念深入人心，故一定程度上限制了養老產業規模的發展。其三是養老地產層曾作為風口，出現了一定的投資熱；也出現了部分地區養老地產過熱，競爭過于激烈的現象；進一步帶來了養老地產空置率較高的問題。

（2）運營尚待突破

養老地產的運營困局體現在多個領域，其一是人才匱乏，養老服務不僅是住宿問題，衣食住行的需要，還包括就醫養護、精神心理等，而市場上的確出現專業養老人才、護理人才、營養人才的缺失，讓高質量，持續的養老服務提供出現缺失；其二是標準的缺失，如養老機構未來發展趨勢應該分級，不同體量、類別的養老項目應該有相對應的級別要求。據記者了解，養老服務國家級標準《養老機構等級劃分與評定標準》目前還在起草當中，最后要依托本國國情，復制外國的養老模式是行不通的，我國在相關政策法規在土地、規劃、資金、人才支持、運營方面有清晰的制度建立，中國養老產業發展最終是要建立適合國情發展的生態圈。

未來發展趨勢

（1）發展趨勢上，長期看前景樂觀，短期內競爭加劇

從長期上看，因我國人口老齡化加速，中國老年人口規模將持續上升，從源頭上增加了養老地產的受眾；其次，中國經濟持續發展，人均可消費能力提升，老年人口自身收入來源以及收入能力得到拓展，未來老年人口市場化傾向提升，這同樣會促使長期內我國高端養老地產有效需求急速增加。

從短期看，我國高端養老地產的競爭加劇，表現為投資與參與主體的快速增加，在當前政策背景以及房地產等不同行業告別早期傳統盈利模式的情境下，更多類型企業加速布局進入養老地產。

（2）從投資風險看，三大風險依然存在，需要更多政策與經營模式創新

從政策層面看，需要未來加快推動養老金融的發展，創新金融領域的參與方式，通過投資主體的多元化降低高端養老地產的短期投資風險。

從經營模式看，養老地產的產業鏈需要更進一步延長，地產、保險、護理、醫療、文體娛樂、旅游、零售、餐飲等行業需要加速融合，如此才能進一步發揮各產業自身的專業化優勢，并有效降低投資企業因為過多的專業化投資所造成的重資產風險。

從利潤回報看，長期內高端養老地產的回報率都不可能過高，這是因為養老行業自身特征所決定，從國際上看，目前高端養老地產的平均投資回報都不超過10%，未來，高端養老地產在經營上需要打造基于多元服務的更具選擇更富彈性的利潤群，而非單一的傳統地產經營的租售回報模式。

以上數據來源參考前瞻產業研究院發布的《2018-2023年中國商業地產行業發展趨勢與投資決策分析報告》。

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