靠高利貸支撐的房地產(chǎn)市場第一個倒下

不幸的城市是相似的：房價下行、實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振、債務(wù)危機(jī)曝光。

邯鄲就是這樣的不幸城市。《華夏時報(bào)》報(bào)道，邯鄲高利貸市場崩盤。民間集資大潮盛行10年，今年危機(jī)暴露。當(dāng)?shù)佚堫^開發(fā)商金世紀(jì)地產(chǎn)董事長史虞豹兩個月前跑路后，至今下落不明，這一事件推倒了邯鄲當(dāng)?shù)囟鄠€開發(fā)商集體違約的多米諾骨牌。邯鄲當(dāng)?shù)囟鄠€開發(fā)商以年息20%甚至30%的高額利息為誘餌，短短數(shù)年間集資93億，將這些資金支付土地出讓金或作其他用途。當(dāng)不斷加速的圈地、融資戲碼遭遇樓市下行的困境時，這些開發(fā)商無法繼續(xù)這場豪賭。

這是房地產(chǎn)疊加民間高利貸崩盤的典型案例。房地產(chǎn)崩盤就是如此，誰購買相關(guān)的金融產(chǎn)品誰倒霉。美國次貸危機(jī)，購買次貸金融衍生品的人倒霉，正是這些錢最終支撐了居高不下的房地產(chǎn)市場;在鄂爾多斯、邯鄲等地，出借房地產(chǎn)高利貸的人倒霉，他們貪圖20％到30％的利率，以為房地產(chǎn)一定會維持每年20％以上的增速，一旦房地產(chǎn)價格趨緩，這些高利貸資金就成為有去無回的沉沒成本。

邯鄲的房地產(chǎn)貌似還未崩盤，就是盤整也足以讓某些房地產(chǎn)公司倒臺，可見資金緊崩到什么程度。

根據(jù)搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)，今年2月，邯鄲住宅市場月成交均價達(dá)到5088元/平方米，處于歷史最高位，2011年1月為4296元/平方米，上漲18.4％，在全國范圍內(nèi)不算高;今年7月回落到4983元/平方米，相比最高位下降了2.1％，降的不算多，但當(dāng)?shù)厥袌鲆呀?jīng)戛戛作響。

邯鄲當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)研究機(jī)構(gòu)人士分析，邯鄲在售和預(yù)售的商品房項(xiàng)目共約3480萬平方米。而2013年，邯鄲商品房年售總面積為355.8萬平方米，以此測算，當(dāng)?shù)厣唐贩看媪啃枰?0年。另據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)網(wǎng)站戀家網(wǎng)顯示，2012年邯鄲樓盤開發(fā)綜合成本全面進(jìn)入4000元/平方米的時代，相比當(dāng)年邯鄲商品房4760元/平方米的均價，其平均利潤不高于19%。明眼人清楚，這樣的市場無法支撐高價，高利貸出現(xiàn)在某個市場，就是某個市場開始惡化的典型標(biāo)志。

資產(chǎn)泡沫與實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行、資源未流入本區(qū)相關(guān)。筆者試圖檢索邯鄲財(cái)政收入與土地收入，邯鄲官網(wǎng)讓人失望，數(shù)據(jù)滯后，只能根據(jù)政府工作報(bào)告加國家統(tǒng)計(jì)局邯鄲調(diào)查隊(duì)的數(shù)據(jù)分析，該市增長遭遇瓶頸，高污染重工業(yè)需要轉(zhuǎn)型卻代價高昂，勉強(qiáng)靠固定資產(chǎn)投資維持增長，經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎難以在短期內(nèi)改變。

2013年的情況是全市生產(chǎn)總值完成3061.5億元，僅增長7.3％；全社會固定資產(chǎn)投資完成2758.9億元，增長15.7％。此時，政府收入下降，全部財(cái)政收入301.2億元，環(huán)比上年下降8.5％；其中公共財(cái)政預(yù)算收入完成172.7億元，下降6.5％，占全部財(cái)政收入的57.3％，稅收收入為244.5億元，占全部財(cái)政收入比重為81.2％。估計(jì)其中40％左右為房地產(chǎn)收入，加上房地產(chǎn)稅收，房地產(chǎn)作的貢獻(xiàn)超過40％以上。

在慘淡的景況中，房地產(chǎn)仍起支柱作用。2013年，房地產(chǎn)完成開發(fā)投資305億元，比上年增長18.3％，商品房竣工面積增長22.4％，而銷售面積下降17.6％。庫存量增加，房地產(chǎn)形勢更加嚴(yán)峻。2014年上半年，固定資產(chǎn)1322.2億元，房地產(chǎn)仍完成投資180.8億元。固定資產(chǎn)投資成為靈丹妙藥，政府決定“實(shí)施‘1155’工程。全市抓好100個在建項(xiàng)目，推進(jìn)100個前期項(xiàng)目，核準(zhǔn)備案億元以上項(xiàng)目500個，市級直抓投資50億元以上的大項(xiàng)目”。

很多債權(quán)人直指造成目前開發(fā)商融資違約的根源在于政府監(jiān)管的疏松縱容。一位思特利債權(quán)人指出，“這些參與集資的開發(fā)商在拿地、開發(fā)、預(yù)售等多個環(huán)節(jié)都存在證件不全的情況，驗(yàn)資過程也不透明。以思特利為例，在今年8月23日停止如約付息后，該公司居然還能競拍獲得土地。”政府在左支右絀的情況下，對這些開發(fā)商眼開眼閉，也就在情理之中。有能力的政府往往引進(jìn)的是國內(nèi)大型國發(fā)商，邯鄲看來并無優(yōu)勢?？紤]到邯鄲的房價，以及高利貸的規(guī)模，不至于陷入鄂爾多斯境地。

一個歷史古城陷入困境，環(huán)境污染，民間高利貸危機(jī)局部曝光，未來向何處去？