2015年一線城市房價(jià)還將上漲？

中國銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家——60歲的曹遠(yuǎn)征在三亞財(cái)經(jīng)國際論壇間隙就中國的房價(jià)以及互聯(lián)網(wǎng)金融等問題接受了華西都市報(bào)記者的專訪，他指出中國的人口結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，導(dǎo)致了購房行為的變化，一二三四線城市的房價(jià)正在分化，預(yù)計(jì)一二線城市的房價(jià)不會(huì)降，甚至可能還會(huì)漲。

無獨(dú)有偶，國內(nèi)的開發(fā)商們也看好一線城市的房地產(chǎn)。11月18日上午，上海新地王—董家渡地塊的爭奪在短暫的5分鐘內(nèi)落下了帷幕，中民投以聯(lián)合體的身份用248.5億元的價(jià)碼摘得。12月24日，三湘股份以18.61億元競得浦東新區(qū)黃浦江南延伸段前灘地區(qū)一地塊，溢價(jià)率113.8%，樓板價(jià)66629元/平方米，刷新全國單價(jià)地王紀(jì)錄。

專家和房企看好明年一線城市的原因有三：其一，一線城市的市場成熟度和土地稀缺性，注定了土地價(jià)值的無可取代。其二，二手住宅價(jià)格環(huán)比降幅繼續(xù)收窄，北上廣深等4個(gè)一線城市環(huán)比無一下降，北京更是連漲兩個(gè)月。這似乎證明了，一線城市因?yàn)槎囗?xiàng)救市政策的出現(xiàn)，已經(jīng)止跌。其三，一線城市能提供更多的發(fā)展和就業(yè)機(jī)會(huì)，對(duì)外來人口天生具有極大的吸引力。

與之相反的是，各方均不看好三四線城市樓市，認(rèn)為明年三四線城市房價(jià)將會(huì)出現(xiàn)較大調(diào)整。各地樓市并非集體回暖，市場分紅依然存在。具體來看，長沙、昆明、貴陽、海口、呼和浩特、常州及惠州等地11月新房成交量環(huán)比、同比均出現(xiàn)下降。今后這些地區(qū)的樓市可能價(jià)格下調(diào)，需求才有望增加。

而筆者覺得，三四線城市的房地產(chǎn)明年去庫存化已無爭議，房價(jià)調(diào)整在所難免。但是一線城市的房價(jià)由于前期漲幅過大，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離當(dāng)?shù)孛癖姷馁徺I力，所以2015年一線城市房價(jià)并非如專家和房企看得這么樂觀。隨著國內(nèi)房企們閉著眼睛賺錢的時(shí)代已過去，專家如果判斷失誤還不打緊，但房企在一線城市爭當(dāng)?shù)赝醯娘L(fēng)險(xiǎn)卻在急驟上升。

首先，專家曹遠(yuǎn)征認(rèn)為，一線城市提供的發(fā)展和就業(yè)機(jī)會(huì)，是推升其房價(jià)只漲不跌的引擎。但是我們看到，在北、上、廣、深的外來務(wù)工人員，起碼有95%以上不是住在單位宿舍，就是租住在危棚簡屋。很多外來人員因一線城市的高房租，覺得生活成本過高，他們有些吃不消。所以，這些在專家眼里所謂的“剛需”根本買不起房，如何來充當(dāng)阻止一線城市房價(jià)下跌的“炮灰”呢？

不可否認(rèn)，最近由于央行降息等利好，使得各地房地產(chǎn)成交量出現(xiàn)了年末翹尾的現(xiàn)象，但是這種成交量的反彈究竟能持續(xù)多久，還有待觀察。央行降息最多給新晉房奴每月省下不到300元的房貸，但是這與一線城市動(dòng)輒數(shù)百萬的房價(jià)款相比，這樣的利好有點(diǎn)杯水車薪了。所以央行所謂的非對(duì)稱降息，根本無法扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)調(diào)整的大趨勢(shì)。

再者，要維系一線城市的畸高的房價(jià)，則需要在貨幣政策極度寬松的情況下，比如像2009年M2增速達(dá)到了29%，創(chuàng)下了歷史最高。但截至10月底，直接代表市場資金寬裕程度的廣義貨幣（M2）余額119.92萬億元,同比增長12.6%，增速分別比上月末和去年同期低0.3個(gè)和1.7個(gè)百分點(diǎn)。12.6%的同比增速創(chuàng)下7個(gè)月以來的新低，并低于全年M2增速達(dá)到13%左右的預(yù)期。

這說明以目前社會(huì)的流動(dòng)性來看，要想讓那些在一線城市搶地的地王們將6萬/平方米的樓板價(jià)炒上去，根本不切合實(shí)際。更別指望明年北、上、廣、深房價(jià)齊齊上漲呢！我們知道，房價(jià)從1萬漲到2萬所需的資金，與2萬漲到4萬以上，在資金面上是完全不同的數(shù)量級(jí)。所以2015年一線城市房價(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，那只能是騙人的鬼話。

最后，一線城市的高房價(jià)泡沫太大，早就不具備投資價(jià)值，筆者居住在上海閘北區(qū)，那里的商品房價(jià)格是35平米，110萬元（這錢存銀行3000元/月）。而同樣如果是租房住的話，只需要2600元/月。顯然租售比已到了買房不如租房的程度了！所以現(xiàn)在一線城市房價(jià)只有投機(jī)價(jià)值，那就要看房價(jià)能否繼續(xù)瘋漲下去。但在經(jīng)歷了10多年的大幅上漲后，一線城市的房價(jià)動(dòng)輒數(shù)百萬的價(jià)格，還能有多少升值空間呢？

對(duì)于專家而言，希望一線城市房價(jià)穩(wěn)中有升，不要給經(jīng)濟(jì)帶來災(zāi)難性后果，真正實(shí)現(xiàn)軟著陸，不過這僅是一廂情愿。對(duì)于房企來說，在三四線城市拿地不靠譜了，想必一線城市要保險(xiǎn)些。但是我覺得，一線城市房價(jià)更加脫離當(dāng)?shù)孛癖姷馁徺I力，如果投資投機(jī)性資金轍離，那它下跌的幅度會(huì)更大更兇猛。如果明年三四線城市房地產(chǎn)是去庫存化，而一二線城市的房價(jià)則將是去泡沫化，只有房價(jià)回歸居住屬性，中國的房地產(chǎn)業(yè)才能健康發(fā)展。