“以房養(yǎng)老”為何在中國受冷遇？

隨著“老齡化”加速到來，養(yǎng)老金“缺口”成為學(xué)界和公眾擔心的問題。以“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”為內(nèi)容之一的以房養(yǎng)老在國內(nèi)試點初即被寄予期待，認為“以房養(yǎng)老”的模式可以為老年人養(yǎng)老提供更多資金保障，享受更好的養(yǎng)老服務(wù)。

作為國內(nèi)首款以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品，幸福人壽“幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(A款)產(chǎn)品”于3月25日獲得保監(jiān)會審批通過，在北京、上海、廣州和武漢四個試點城市推出。老人在參保后，將房產(chǎn)抵押給保險公司，由專業(yè)的評估機構(gòu)對房產(chǎn)進行評估，幸福人壽將定期向老人支付養(yǎng)老金直到老人去世。

該產(chǎn)品是非參與性產(chǎn)品，幸福人壽不參與分享房產(chǎn)價值上漲部分，無論房價漲跌，老人都將領(lǐng)取固定的保險金。當老人身故后，幸福人壽再將房產(chǎn)處置所得償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用，剩余金額將返還給老人的繼承人。在上海政策試點后，有近70位老人前來咨詢。7月2日，幸福人壽上海分公司向第一位投保住房反向抵押養(yǎng)老保險的客戶發(fā)放了第一筆養(yǎng)老金。

據(jù)統(tǒng)計，此款保險產(chǎn)品因人而異，受男女性別、年齡大小及房屋價值多少影響，每個投保者領(lǐng)取的養(yǎng)老金有很大差別。如70歲的男性以評估值為500萬元的房產(chǎn)抵押投保，每月可領(lǐng)取養(yǎng)老金為1.8萬元左右。但養(yǎng)老保險產(chǎn)品卻叫好不叫座，截至目前共有12戶共22人簽約，相比我國2億多老人基數(shù)來說，占比微乎其微。

從目前情況來看，各地保險公司研發(fā)和銷售“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的意愿都不強烈，除了幸福人壽外，泰康人壽也在“以房養(yǎng)老”的合格試點機構(gòu)范圍內(nèi)，但目前為止還沒有相關(guān)開發(fā)的產(chǎn)品出爐。而泰康人壽方面表示，法律法規(guī)對險企保護不足、貨幣價值不穩(wěn)，這是險企積極性不高的原因。

不過，筆者認為在“以房養(yǎng)老”模式上，并非只有險企態(tài)度消極，我國老年人群體反映也不夠積極。上海民政部門調(diào)查顯示，高達90%的老人擬將房產(chǎn)留給子孫，愿意倒按揭的不到10%。即使是從丁克和失獨家庭做起，愿意選擇“以房養(yǎng)老”的家庭也為數(shù)不多。其背后暗藏以下幾個方面的原因。

其一，中國人的將房子留給子孫觀念很難改變。在中國“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念之下，很多人難以接受“以房養(yǎng)老”模式。況且現(xiàn)在房價又虛高不下，子孫后代購房壓力巨大，住房也不寬裕，老年人想在身后將房子留給下一代，以減輕他們的生活壓力。“但留方寸地，留于子孫耕”是中國人的傳統(tǒng)觀念。

其二，中國房屋產(chǎn)權(quán)70年，迄今政府部門還沒有一個明確的說法，這是“倒按揭”的最大障礙，也是與國外政策環(huán)境最大差異。如果70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費用將是未知風險。正是因為房屋產(chǎn)權(quán)70年，才使險企和老人群體都持觀望狀態(tài)。

其三，不動產(chǎn)價值增貶不確定性使各方參與積極性受到打擊。對險企來說“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品存在著風險，老人投保后，保險公司是逐月支付費用給老人直至去世，只有老人身故后，保險公司才能獲得抵押房產(chǎn)的處置權(quán)。但老人的壽命是不能預(yù)知的，支付的年限以及每月支付額將成為保險公司與老人的“博弈點”。如果老人壽命較長，保險公司就會存在著較大的風險。

而對于老人來說，沒有專業(yè)的評估機構(gòu)出面，“以房養(yǎng)老”模式很可能會低估他的房產(chǎn)實際價值，況且以后如果房價繼續(xù)上漲，按現(xiàn)在的房產(chǎn)估值，老人的利益就會受到侵蝕，所以積極性也不高。很多人認為，“以房養(yǎng)老”不如直接將房子出租，而自己則選擇去養(yǎng)老院生活，拿租金來提高自己的生活品質(zhì)更加妥貼。

其四，“以房養(yǎng)老”的相關(guān)法律法規(guī)不健全，使險企、銀行和老年人有所顧忌。以房養(yǎng)老實則是一款商業(yè)養(yǎng)老保險產(chǎn)品，牽涉到保險、銀行等金融機構(gòu)，無規(guī)可依、風險顧慮及業(yè)務(wù)各自為營為最大障礙。住房反向抵押貸款涉及銀行的房產(chǎn)處置權(quán)，而目前銀行處置只能通過法院拍賣渠道解決，銀行自身沒有這個處置能力。

筆者認為，“以房養(yǎng)老”只是基礎(chǔ)養(yǎng)老、儲蓄養(yǎng)老的一種補充，意在提高老年人群的生活質(zhì)量，盤活現(xiàn)有的存量房產(chǎn)。隨著我國家庭結(jié)構(gòu)越來越小，獨生子女增多，將會有更多的房子被閑置，老人沒有必要“守著金飯碗討飯”。

不過，我們的政策和產(chǎn)品設(shè)計則需更完善，這樣老年人的權(quán)益才能得到充分保障，未來“以房養(yǎng)老”模式將會受到更多人接受。

首先，政府應(yīng)當搭建房產(chǎn)評估、政策咨詢、糾紛仲裁等機制，對于出現(xiàn)房價波動，引入由政府主導(dǎo)的保險機構(gòu)或市場化保險公司來分擔風險。在發(fā)達國家，特別是對房產(chǎn)評估環(huán)節(jié)，有中立的權(quán)威專業(yè)評估機構(gòu)負責房屋價值的評估，既能照顧到老人的利益，也能保證金融機構(gòu)的合理收益。

發(fā)達國家的成熟經(jīng)驗基于其具備完善的金融貸款、擔保機構(gòu)、資產(chǎn)評估等機構(gòu)，以及完善健全的個人信用系統(tǒng)。而在這些方面，國內(nèi)仍需要不斷加強和完善。“以房養(yǎng)老”在實施過程中涉及到很多方面，比如房屋的評估、老人壽命的計算以及房產(chǎn)貶值、資金流動性等問題，僅靠一家銀行不可能承擔，涉及多個不同專業(yè)的機構(gòu)相配合。

再者，公眾依然有個困惑，就是房產(chǎn)70年產(chǎn)權(quán)到期后，現(xiàn)行法律規(guī)定可以續(xù)期，但續(xù)期是否需要補交款，交多少都尚未明確。從防范金融風險和提高金融機構(gòu)參與的積極性角度出發(fā)，70年產(chǎn)權(quán)到期后的確權(quán)十分必要。不過，筆者要補充一句：現(xiàn)今中國房地產(chǎn)質(zhì)量堪憂，就連住建部官員都承認，國內(nèi)房屋質(zhì)量使用年限一般不會超過30年。

最后，政府要對“以房養(yǎng)老”模式給予支持。比如共有產(chǎn)權(quán)要參與以房養(yǎng)老該如何處理，同時還需要一些政策扶持，比如免除入保房屋產(chǎn)權(quán)證增名稅費;減免保險企業(yè)在反向抵押保險業(yè)務(wù)上的所得稅;免除入保房產(chǎn)的房產(chǎn)稅;加強對老人補貼方面的政策支持，比如建立長壽保戶政府補貼制度，分擔由反向抵押加大的“長壽風險”。

“以房養(yǎng)老”為何會在中國“叫好不叫座”?除了老年人留房給子孫的傳統(tǒng)思想原因外，更多的是政府扶持還不夠、產(chǎn)品設(shè)計待完善、相關(guān)法律法規(guī)要健全。唯有達到險企、銀行、老人的權(quán)益都能得到保障，實現(xiàn)各方共贏。那么，我國“以房養(yǎng)老”市場的前景還是很廣闊的!“以房養(yǎng)老”模式并非在中國行不通，只是相關(guān)配套措施沒有跟上，大家對此還不夠熟悉。

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