購物中心郊區化成主流趨勢，已經進入經營時代

例如北京四環以外購物中心面積在2012年底已經達到293萬平方米;成都2012年底雖然只有5個購物中心在運營，但是未來3-5年郊區將新開29個購物中心，新增體量高達322萬平方米，占據成都市未來供應量的82%，且主要集中在城南高新區，以城市綜合體中的購物中心為主。

購物中心商業空置率較高，購物中心進入經營時代

一方面是購物中心的大量推出，另一方面是購物中心商業空置率居高不下，經營風險激增，未來購物中心競爭還體現在經營能力的競爭，購物中心已經進入經營時代。前瞻產業研究院發布的《2013-2017年中國購物中心市場前瞻與投資戰略規劃分析報告》顯示，相比2011年初，購物中心整體而言商業空置率有所下降，但是廣州、北京、上海及成都的空置率依然較高，在10%左右，已經超過空置率合理區間(6%左右)。

由于北京、上海是零售市場最活躍的城市，也是國際品牌進駐中國的首站城市，零售物業需求較大，因此租金在2012年持續增長;廣州則由于珠江新增近幾年集中開業的購物中心較多，租金不斷在高位徘徊;而深圳的優質零售物業相對缺乏，其租金在2012年也有所上漲。

但是在二三線城市，如成都及重慶，由于經濟、消費支出相對落后，過快的購物中心開發速度超過消費者的承載力;另一方面由于國際品牌、國內名品對這些城市的滲透率依然較低，導致其物業租金價格在2012年呈下滑趨勢。

我國現階段雖然是商業地產開發時期，但商業經營普遍表現一般，隨著未來大量商業物業的推出，只有經營水平不斷提高才能保證購物中心商業的持續升值，這也標志著我國購物中心進入經營時代，購物中心物業經營管理水平的提升將有助于購物中心在競爭激烈的市場中脫穎而出，實現差異化競爭。