我國老人未富先老 養老地產需創新商業模式

 隨著居民生活水平的提高，我國居民平均壽命也逐漸增加。人口老齡化的問題也開始呈現，從2000年開始，我國已經進入到了老齡化社會。其中，部分一線城市的老齡化率也已經超過全國的平均水平。

前瞻產業研究院發布的《2014-2018年中國養老地產行業發展前景與投資機會分析報告》研究顯示：1953-2013年，中國65歲及以上人口占總人口比重呈上升的趨勢。從1995年的4.4%增長到2013年的9.7%。

以全國四大城市為例：其中，北京作早在1990年就已經進入老齡化城市行列，并且老齡化的速度在不斷加快，2013年，65歲以上的為194.5萬人，占比9.2%；上海在2011年60歲及以上的老年人口數量為348萬人，占24.5%，2013年在27%以上；廣州在20實際90年代已經進入老齡化社會，每年4%的速度快速增長。目前60歲以上老年人占戶籍人口總數比例超過15%；2011年底，深圳市人口平均年齡30歲左右，還屬于比較年輕的城市。到2013年底，深圳市戶籍老人已達17萬人，約占戶籍人口的6%；常住人口老人達到45萬人，占常住人口的7%。到2020年，常住老人將達到100萬，占當時人口的9%，接近進入老齡化社會。

圖表1：2013年全國四大城市老齡化率對比圖（單位：萬人，%）

資料來源：前瞻產業研究院整理

除此之外，天津、重慶、杭州、南京等城市也都超過了全國的平均水平。天津市人口老齡化程度遠超全國平均值，在上海、北京之后，位列全國第三。杭州市在上世紀八十年代末進入老齡化社會，比全國提前11年。

與此同時，關于養老的一系列問題也逐漸出現。其中，以房地產開發為核心的養老地產最受到人們的關注。目前，我國多個城市已經開始進行養老地產的開發，一些大的地產公司也都已經把養老地產作為未來的發展方向。但從目前的發展水平來看，還處于起步階段。

從北京、上海、廣州等城市養老地產的發展來看，都還處于“內冷外熱”的局面。許多地產公司只是把養老地產作為銷售的噱頭，其實還是傳統的地產建設項目。即便是真正的“養老地產”項目，都還處于探索階段，建成并交付入住的養老地產項目屈指可數。

之所以會產生上述現象，我們可以從以下幾個方面找到原因：第一，受到傳統思維的制約。與國外相比，我國有“養兒防老”以及推崇“兒孫滿堂”的文化傳統，除非情不得已，很少有老人愿意入住“養老地產”；第二，是因為我國多數養老地產項目照搬國外模式，定位存在，在“未富先老”的社會環境下，多數老年人根本消費不起；第三，我國養老地產的整體運營相當不成熟，在配套設施、銷售、服務等方面不能滿足消費者的需求。

因此，養老地產要在我國快速發展，要從國內的基本情況進行考慮，創新商業模式。轉變經營觀念，進行精確的市場定位。同時，養老項目建設必須考慮相關配套設施，避免走豪華路線。