未竣工房地產(chǎn)用地達(dá)40多萬(wàn)公頃

日前，國(guó)土資源部高層披露，目前我國(guó)未竣工的土地充足，面積約為40多萬(wàn)公頃。最近3年連續(xù)大規(guī)模供地，正在形成巨大的住房潛在庫(kù)存積壓。

近些年來(lái)，“房?jī)r(jià)上漲源于土地供應(yīng)不足”的說(shuō)法甚囂塵上，這也讓國(guó)土部承受了不少壓力。上述表態(tài)則被認(rèn)為是國(guó)土部的有力回應(yīng)，但如何督促這些土地及時(shí)形成住房供應(yīng)，仍是當(dāng)前的重要課題。

國(guó)土部對(duì)此提出，對(duì)于拿地滿兩年卻無(wú)故閑置的，將及時(shí)在其官網(wǎng)公開(kāi)，并暫停相關(guān)單位參加新的項(xiàng)目競(jìng)買資格直至處置完畢。

今年供地將維持高位

隨著土地參與宏觀調(diào)控力度的加大，最近3年來(lái)，我國(guó)一直保持著較大的建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模，且呈逐年增加之勢(shì)。在房地產(chǎn)用地方面，這種態(tài)勢(shì)尤其明顯。

據(jù)前瞻資訊數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)顯示，截至2011年12月31日，全國(guó)31個(gè)省區(qū)、市和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)落實(shí)住房用地計(jì)劃13.59萬(wàn)公頃，同比增加7.6%。

其中，商品住房用地計(jì)劃落實(shí)10.5萬(wàn)公頃，超過(guò)前兩年年均實(shí)際供應(yīng)量8.17萬(wàn)公頃28.5%;保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品房“三類”住房用地實(shí)際落實(shí)10.88萬(wàn)公頃，占全年住房用地實(shí)際落實(shí)總量的80.04%，完成了“不低于70%”的要求。

值得注意的是，截至去年末，全國(guó)共落實(shí)1000萬(wàn)套保障性安居工程用地4.81萬(wàn)公頃，比最初測(cè)算的需求高出0.63萬(wàn)公頃。

盡管近年土地供應(yīng)數(shù)據(jù)一直大幅遞增，但與年初制定的計(jì)劃相比，仍然相去甚遠(yuǎn)，去年的完成率就不足七成。國(guó)土資源部表示，供地計(jì)劃屬于指導(dǎo)性計(jì)劃，目的是為了“引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期”。

供地計(jì)劃完成率低的原因，除計(jì)劃編制過(guò)大外，還在于去年下半年土地市場(chǎng)低迷，土地流標(biāo)流拍率高，影響了企業(yè)的拿地?zé)崆椤４送猓秶?guó)有土地房屋征收和拆遷補(bǔ)償條例》頒布實(shí)施以后，拖慢了征地進(jìn)度，進(jìn)而影響到供地計(jì)劃的落實(shí)。

隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，普通商品住房和保障性安居工程將繼續(xù)保持較大的建設(shè)規(guī)模，今年的房地產(chǎn)用地供應(yīng)規(guī)模也將繼續(xù)維持高位。

國(guó)土部提出要求，2012年住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不低于過(guò)去5年年均實(shí)際供應(yīng)量，其中保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于總量的70%。保障房供地計(jì)劃需要單列，并在3月底前上傳報(bào)部。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這可能導(dǎo)致地價(jià)的進(jìn)一步下滑。數(shù)據(jù)顯示，去年第四季度，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市的商服、住宅、工業(yè)地價(jià)環(huán)比增速連續(xù)3個(gè)季度回調(diào)，住宅平均地價(jià)環(huán)比增幅已跌落至0.

未竣工地已超40萬(wàn)公頃

無(wú)論國(guó)土部所說(shuō)的 “引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期”的目的是否達(dá)到，持續(xù)放量供地，事實(shí)上已經(jīng)導(dǎo)致了住房潛在庫(kù)存的大量積壓。

當(dāng)前我國(guó)未竣工的房地產(chǎn)用地面積約為40多萬(wàn)公頃，約為前3年房地產(chǎn)用地平均供應(yīng)量的3.4倍。有業(yè)內(nèi)人士估算，這部分相當(dāng)于上海市區(qū)域面積約63.4萬(wàn)公頃，上海市政府官網(wǎng)2009年末數(shù)據(jù)的一半以上土地，其形成的房屋供應(yīng)可足夠未來(lái)10年的市場(chǎng)消化。

在上述天量的“未竣工”土地中，絕大部分已經(jīng)進(jìn)入動(dòng)工周期，只有很少部分屬于拿地已滿兩年，卻因“非政府、非合法因素”而閑置的。

閑置土地的主要成因之一是企業(yè)“囤地”，對(duì)閑置用地的處置也是最近幾年國(guó)土部的重要課題。2010年8月，國(guó)土部曾公布了全國(guó)2044宗閑置土地，面積達(dá)到12.35萬(wàn)畝。

一位匿名土地專家表示，閑置土地大量存在，導(dǎo)致土地供應(yīng)不能及時(shí)轉(zhuǎn)化為住房供應(yīng)，加上土地開(kāi)發(fā)的正常周期，“土地供應(yīng)參與宏觀調(diào)控”的努力始終難見(jiàn)成效。2009年，與土地放量供應(yīng)并行的，是房?jī)r(jià)的新一輪快速上漲，直到去年年末，房?jī)r(jià)才有滑坡之勢(shì)。

按照國(guó)土部的工作計(jì)劃，“促進(jìn)已供住房用地開(kāi)發(fā)建設(shè)，盡快形成住房有效供應(yīng)”將繼續(xù)成為2012年的重要工作之一。

國(guó)土部要求，抓緊開(kāi)展未竣工住房用地的清查，并于3月底前在監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)中更新有關(guān)信息。對(duì)構(gòu)成閑置的，及時(shí)在國(guó)土資源部門戶網(wǎng)站上公開(kāi)，依法嚴(yán)肅查處并按部要求暫停相關(guān)單位參加新的項(xiàng)目競(jìng)買資格直至處置完畢。

事實(shí)上，隨著“限購(gòu)令”的持續(xù)起作用，在不少熱點(diǎn)城市，住房庫(kù)存已攀升至歷史高位。上述匿名土地專家表示，若現(xiàn)有的土地開(kāi)發(fā)節(jié)奏能夠加快，將給這些城市的房?jī)r(jià)繼續(xù)帶來(lái)壓力。

國(guó)土部同時(shí)要求，為了促進(jìn)房?jī)r(jià)理性回歸，鼓勵(lì)地方政府出臺(tái)限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)等供地政策，并且大力支持保障房建設(shè)，嚴(yán)格限制高檔住宅用地。