上市房企業(yè)績(jī)紛紛下降 降價(jià)才是出路

2010年第一個(gè)月，各上市房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)并不理想，房屋市庫(kù)存量逐漸增加。全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比全線停漲，購(gòu)房者“出手不甘心、不出手擔(dān)心”的觀望和焦慮情緒加重，但開(kāi)發(fā)商都在蕭條的市場(chǎng)中苦苦掙扎，仍在采取延緩開(kāi)盤(pán)節(jié)奏等方式博弈政策調(diào)控放松。有關(guān)專家認(rèn)為，調(diào)控政策仍將嚴(yán)格執(zhí)行，打破市場(chǎng)僵局關(guān)鍵在于房企“降價(jià)”，促使房?jī)r(jià)合理回歸。

上市房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)慘淡

今年1月樓市慘淡開(kāi)局，市場(chǎng)陷于僵局。眾多上市房企近日發(fā)布今年1月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，大部分標(biāo)桿房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下滑明顯。

房企龍頭萬(wàn)科地產(chǎn)1月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)簡(jiǎn)報(bào)顯示，1月萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積119萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額122億元，同比分別下降28%和40%。這是5年來(lái)萬(wàn)科1月的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。保利地產(chǎn)1月簽約面積和簽約金額同比大降七成，僅實(shí)現(xiàn)簽約面積12.50萬(wàn)平方米，同比下降74.69%；實(shí)現(xiàn)簽約金額15.11億元，同比下降69.35%。金地集團(tuán)的銷(xiāo)售情況也不理想，1月簽約面積3.7萬(wàn)平方米，同比減少66.8%;簽約金額4億元，同比減少75.8%。

在目前仍處于傳統(tǒng)樓市旺季的海南，樓市成交量也依然較為低迷。據(jù)了解，大部分海景江景高端樓盤(pán)的售樓處冷冷清清。位于海口市海甸島的一個(gè)高端樓盤(pán)，均價(jià)為每平方米1.3萬(wàn)元以上，看房者門(mén)可羅雀。一些中低端樓盤(pán)由于剛性需求拉動(dòng)，銷(xiāo)售量相對(duì)較好。海口某樓盤(pán)銷(xiāo)售主任袁松說(shuō)，從去年10月開(kāi)始，樓市非常冷清，今年元旦后看房者有所增多，但觀望情緒仍然濃重，看多買(mǎi)少，他們的樓盤(pán)在春節(jié)假期期間僅賣(mài)出1套房。

二手房同樣銷(xiāo)售低迷。海口市多家房屋中介公司負(fù)責(zé)人介紹，節(jié)后二手房交易量較低，均價(jià)超過(guò)每平方米7000元的房屋缺少市場(chǎng)，大戶型二手房幾乎無(wú)人問(wèn)津。海南安佳順?lè)康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司置業(yè)顧問(wèn)王莉說(shuō)：“由于二手房市場(chǎng)持續(xù)低迷，房租的持續(xù)上漲導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)成本升高，很多房屋中介公司不得不縮小規(guī)模甚至閉門(mén)停業(yè)。”

在銷(xiāo)售萎靡的情況下，各地商品房庫(kù)存量呈擴(kuò)大趨勢(shì)，銷(xiāo)售壓力巨大。海南省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年，海南省房屋施工面積3659.88萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.6%;全省商品房銷(xiāo)售面積888.19萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.9%，增速比上年回落48.4個(gè)百分點(diǎn)。

購(gòu)房者陷入購(gòu)房“焦慮”

18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2012年1月70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比全線停漲。新建商品住宅價(jià)格與上月相比，價(jià)格下降的城市有48個(gè)，持平的城市有22個(gè)。

業(yè)內(nèi)人士表示，去年以來(lái)，樓市成交量一直處于低迷狀態(tài)，價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，85折是目前海南樓市比較普遍的折扣，但價(jià)格過(guò)高仍然是成交量回暖的最大阻力。

“價(jià)格是關(guān)鍵因素，目前整體房?jī)r(jià)有所回調(diào)，多數(shù)購(gòu)房者在等待房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌。”海南百源房產(chǎn)交易中心經(jīng)理王美妹說(shuō)，一些投資者則急于出手但議價(jià)空間不大，與購(gòu)房者對(duì)價(jià)格下跌的期待形成鮮明對(duì)比，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)也難覓回暖跡象。

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)人說(shuō)，只要調(diào)控政策持續(xù)，樓市短期內(nèi)不太可能回暖，開(kāi)發(fā)商目前都在采取打折、送裝修等方式暗中降價(jià)，但降幅不大。“開(kāi)發(fā)商都在蕭條的市場(chǎng)中苦苦掙扎，尤其中小開(kāi)發(fā)商的日子不好過(guò)，據(jù)我所知，有好幾家資金鏈相當(dāng)緊張。”

據(jù)前瞻資訊房地產(chǎn)行業(yè)研究員介紹，商品住宅市場(chǎng)始終未回暖，房企目前很“糾結(jié)”，以什么價(jià)格入市才能促進(jìn)成交成為大難題。在政策及市場(chǎng)僵局尚未打破的背景下，開(kāi)發(fā)商因?yàn)槎▋r(jià)難的問(wèn)題延遲項(xiàng)目推盤(pán)，或以放緩項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的方式應(yīng)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的不確定性。

房?jī)r(jià)“欲跌還休”加重了購(gòu)房者的觀望和焦慮情緒。海口市民張婷婷說(shuō)，樓市調(diào)控政策取得一些效果，至少房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)得到抑制，但目前仍感覺(jué)房?jī)r(jià)過(guò)高，同時(shí)又擔(dān)心調(diào)控政策放松后，房?jī)r(jià)會(huì)迎來(lái)報(bào)復(fù)性反彈，“所以現(xiàn)在出手不甘心，不出手又擔(dān)心。”

房企需降價(jià)“跑量”

在1月31日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院第六次全體會(huì)議上，國(guó)務(wù)院總理溫家寶明確提出，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

海南大學(xué)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論研究所所長(zhǎng)王毅武認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈已經(jīng)進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期，房?jī)r(jià)仍未回歸到合理價(jià)位，應(yīng)堅(jiān)持調(diào)控政策不放松不動(dòng)搖。尤其對(duì)經(jīng)濟(jì)總量不大的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展如果過(guò)度依賴房地產(chǎn)，會(huì)導(dǎo)致“房地產(chǎn)財(cái)政”或“土地財(cái)政”，造成經(jīng)濟(jì)發(fā)展畸形。

中國(guó)人民銀行決定，從2012年2月24日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管此次下調(diào)將釋放4000億元左右的流動(dòng)性，但在調(diào)控政策作用下，房地產(chǎn)業(yè)難以從中“受益”。

近期北京、上海等地調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，但短期內(nèi)并不會(huì)轉(zhuǎn)化為對(duì)市場(chǎng)的推動(dòng)作用，一線城市由于調(diào)控政策基本繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行，普通住房標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整及存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)對(duì)樓市成交量的刺激作用有限，而二三線城市樓市成交量要有所突破，必須有更多的樓盤(pán)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。樓市短期內(nèi)難以出現(xiàn)“小陽(yáng)春”的反彈利好，開(kāi)發(fā)商也不可能從價(jià)格上獲得不錯(cuò)的利潤(rùn)空間。房企應(yīng)進(jìn)行策略性調(diào)整，加速“跑量”，以“現(xiàn)金為王”。

打破樓市僵局在于各個(gè)市場(chǎng)主體的內(nèi)部底線及承受力。從房企的角度而言，市場(chǎng)僵局打破與否關(guān)鍵還是“降價(jià)”，樓盤(pán)前期成交均價(jià)已出現(xiàn)15%至20%的降幅，如果市場(chǎng)局面持續(xù)惡化，將有更多的開(kāi)發(fā)企業(yè)參與到降價(jià)的行列中來(lái)。

專家指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響很大，只要政策不松動(dòng)，價(jià)格將存在下調(diào)可能。開(kāi)發(fā)商只有通過(guò)降價(jià)尋找出路。