房企深陷“質(zhì)量門” 轉型升級勢在必行

房地產(chǎn)調(diào)控沒有松動

近來，房地產(chǎn)行業(yè)“質(zhì)量門”事件頻頻發(fā)生，從“毒地板”到“紙裝修”，萬科形象一落千丈。中海、招商、綠城、星河灣等多家品牌開發(fā)商相繼卷進產(chǎn)品質(zhì)量的糾紛中。這種正在蔓延的樓市維權行動不僅暗含著房價繼續(xù)下跌的預期，更將動搖房地產(chǎn)行業(yè)既有的開發(fā)模式。而萬科、星河灣等“傳奇”公司的黯然失色，無疑也預示著房地產(chǎn)業(yè)的轉型和變革即將到來。

房地產(chǎn)業(yè)十多年來的高速成長，讓多數(shù)開發(fā)商根本無暇做好產(chǎn)品質(zhì)量，更沒有動力去研究和考量企業(yè)的產(chǎn)品力。產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重心“前置”于拿地—融資—再拿地的循環(huán)中。而需要“精工出細活”的房地產(chǎn)開發(fā)中后期工作，包括房屋質(zhì)量、社區(qū)配套、園林環(huán)境等環(huán)節(jié)，開發(fā)商的重視程度遠遠不夠。而購房者的權利在房價、地價的大幅上漲中被無情的淹沒。

“對質(zhì)量不滿可以退房。”以往，開發(fā)商處理質(zhì)量投訴的方式簡單而粗放。但大家都知道，業(yè)主購房時的價格和樓盤交房時的價格已不可同日而語。因此，產(chǎn)品質(zhì)量并不是大多數(shù)房企首要關注的重點;而業(yè)主的“容忍度”在房產(chǎn)賬面價值的迅速膨脹中也變得異常巨大。

但去年下半年以來，樓市供求關系逆轉，房價從高位持續(xù)回落，樓市買方的話語權逐漸崛起，質(zhì)量問題、規(guī)劃問題都成為購房者與開發(fā)商較量的重要砝碼。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院房地產(chǎn)事業(yè)部分析師指出，在房地產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化的背景下，業(yè)主維權的現(xiàn)象將進一步擴散;這是市場繼續(xù)看跌房價的反應，而房地產(chǎn)商急需反思過去十多年的開發(fā)模式。

業(yè)界普遍認為，1998-2010年，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷的高速成長期是行業(yè)發(fā)展的“上半場”，由于房價和地價“比肩飆漲”，房地產(chǎn)商的主要開發(fā)模式和盈利增長都寄托于“土地增值”，而房企利潤與融資能力和拿地能力成正比。因此，多數(shù)房企的注意力基本都放在“圈地”、“融資”和“研究政策”上。

如果說，2011年是“中場休息”的話，那么2012年開始，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將進入“下半場”。進入下半場后，以前通過圈地、捂盤坐等土地溢價收益的房地產(chǎn)開發(fā)模式將不再奏效，房地產(chǎn)行業(yè)將回歸平均利潤率。而此時，房地產(chǎn)商應當注重產(chǎn)品的設計水準及項目品質(zhì)的提升。可以預見，今后房地產(chǎn)開發(fā)的重心將逐步轉移到規(guī)劃、產(chǎn)品及客戶定位上。房地產(chǎn)企業(yè)將主動或被動地調(diào)整公司戰(zhàn)略，尋找自身真正的核心競爭力。

當“坐地收錢”的開發(fā)模式一去不返后，房地產(chǎn)開發(fā)商或許能營造出更多“宜居”的商品房。房地產(chǎn)業(yè)的競爭和比拼將更多地體現(xiàn)在產(chǎn)品質(zhì)量、裝修品質(zhì)、社區(qū)規(guī)劃、物業(yè)服務、品牌口碑等“后端環(huán)節(jié)”上來。“客戶至上”的理念也將逐步深入房地產(chǎn)這個行業(yè)之中。

從這個意義上講，房地產(chǎn)調(diào)控除讓房價回歸合理之外，更是讓商品住房回歸民生。房地產(chǎn)企業(yè)應當在降價促銷的同時，積極謀求轉型升級，才能促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。