房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)兩極分化

據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院獲悉，日前，住建部政策研究中心主任秦虹透露，今年地方政府將配合國務(wù)院在全國繼續(xù)擴大房產(chǎn)稅試點，但暫時尚不會公布具體城市、方案。國家對控制投資投機性需求的決心很大，雖然在短時間內(nèi)有些地方出現(xiàn)需求增加的情況，但房價上漲在政策上是得不到允許的。“控制投資投機、滿足剛性需求的調(diào)控方向短期不會變，‘限購’還會繼續(xù)，‘國八條’不會輕易改變。”

事實上，2012年的中央經(jīng)濟工作會議就曾指出，今年將推進房產(chǎn)稅改革試點。年初時已有消息稱，財政部與國家稅務(wù)總局已被明確要求，結(jié)合住建部的個人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)，總結(jié)評估重慶、上海兩地征收房產(chǎn)稅的經(jīng)驗，盡快給出一個向全國推廣的試點方案時間表。市場人士預(yù)計，房產(chǎn)稅不會馬上推廣至全國，但是試點城市會逐年增加，今年有可能會增加三到五個城市。

擴圍已經(jīng)是“板上釘釘”，關(guān)鍵在于哪些城市會成為下一個目標(biāo)?日前，有媒體爆出北京正準(zhǔn)備試點房產(chǎn)稅政策的消息。對此，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會作出明確回應(yīng)：北京尚無試點房產(chǎn)稅的安排。“北京房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)比較復(fù)雜，既有商品房，也有央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、高校產(chǎn)權(quán)的房子。產(chǎn)權(quán)過多對于征收房地產(chǎn)稅來說比較不方便，從這個角度講，北京入圍第二批房地產(chǎn)稅試點城市的可能性比較小。”根據(jù)國務(wù)院參事劉桓的預(yù)測，今年增加的試點城市很可能出現(xiàn)在沿海發(fā)達地區(qū)的一些城市。“這些城市商品房投資價值高，房價漲幅依然較快，需要房產(chǎn)稅配合限購政策同步施行。一旦房產(chǎn)稅擴面征收的試點大范圍推開，房產(chǎn)限購的政策又同步淡出，或者是將高中檔商品房購買放開，那么房產(chǎn)稅擴面征收的成效將會迅速體現(xiàn)出來。”

作為一項長效政策，房產(chǎn)稅無疑是有利于房地產(chǎn)市場長期的健康發(fā)展。財政部財政科學(xué)研究所所長賈康日前表示，房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了一個使之更健康、少泡沫、長期可持續(xù)發(fā)展的配套制度，它可以憑借經(jīng)濟手段減少空置率，增加中小戶型比重和遏制肆無忌憚瘋炒，同時它也成為地方稅體系中的主力、支柱型財源，使地方政府的內(nèi)在動機和市場經(jīng)濟所要求的政府職能契合。另一位市場人士也表示，推進房產(chǎn)稅改革試點提法與以往樓市“階段性”調(diào)控特征不同，房產(chǎn)稅的征收將成為未來常態(tài)化制度，并成為“后限購時代”的重要調(diào)控方向。房產(chǎn)稅主要是增加了房屋保有環(huán)節(jié)的成本，從而抑制投機投資性購房需求;同時，通過提高持有住房成本，使閑置住房回歸市場，有利于增加市場供應(yīng)，平抑住房價格。

一方面，中央層面對地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)沒有改變;另一方面，自去年四季度開始，地方政府的救市政策頻繁推出，顯示出地方政府對樓市成交狀況回暖的迫切期望。據(jù)了解，就在監(jiān)管層再次重申推動房地產(chǎn)稅試點的前一天，揚州財政局、房管局聯(lián)合出臺通知，對個人購買成品住房進行獎勵，最高獎勵合同價款千分之六，7月1日起執(zhí)行，執(zhí)行期暫定一年。在不到一天的時間里，該通知從揚州房管局官網(wǎng)刪除，隨后不久又再次出現(xiàn)，可謂“一波三折”。重新刊登的同時，網(wǎng)站上還發(fā)布了一條關(guān)于個人購買成品住房獎勵相關(guān)問題的說明，解釋主要支持成品房,是已具備基本使用功能的住房，俗稱“精裝修房”。

“政策的幅度小，而意義大。”在最新發(fā)布的策略報告中，前瞻產(chǎn)業(yè)研究院的房地產(chǎn)分析師季春表示：“相較于近期上調(diào)普通住房標(biāo)準(zhǔn)減免契稅和調(diào)高公積金貸款額度等間接放松限購的政策，本次揚州的新政，著力于鼓勵成品房的銷售。這個政策更為直接，顯示出地方政府的救市比以往更為迫切。”季春進一步表示，目前樓市成交狀況有所轉(zhuǎn)好，回暖趨勢明顯，救市有被叫停的風(fēng)險。但隨著未來經(jīng)濟下滑后，這一風(fēng)險在逐步減小，地方政府救市過關(guān)的可能性將大增。另一位分析人員也表示，鑒于目前投資和新開工持續(xù)下滑已經(jīng)影響到地方政府的財政收入，未來地方政府政策微調(diào)的動力依然較強，救市政策的陸續(xù)出臺將有效推動剛需的進一步釋放。“在資金、庫存、政策微調(diào)三大因素作用下，一線城市的新建商品住宅成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)同環(huán)比雙增長的情況,以價換量的定價策略仍將是主旋律。”

調(diào)控已不是一天兩天，放松的預(yù)期也不是一天兩天，在現(xiàn)實與期望的博弈中，上市房企也正在由“閉眼撈錢”向“苦苦掙扎”轉(zhuǎn)變。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)板塊去年實現(xiàn)營業(yè)總收入4728.20億元，同比增長17.47%;實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤650.54億元，同比增長16.27%。增速同比分別下滑12.7個和12.5個百分點。而2012年一季度，上述數(shù)據(jù)則更為慘淡———營業(yè)收入同比只增長了7.36%，凈利潤甚至下降了94.42億元。“目前房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)指標(biāo)并不樂觀，與歷史水平相比，房價的上漲帶動了銷售毛利率的提升，但未來提高空間有限;凈現(xiàn)金流出較大，存貨繼續(xù)攀升，供應(yīng)量將進一步增大，整個行業(yè)仍面臨比較大的銷售壓力。”一位分析人士表示。

在經(jīng)歷了十幾年的高速成長后，房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的階段已經(jīng)一去不復(fù)返。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院的研究報告顯示，隨著宏觀調(diào)控的深入，上市房企將面臨去杠桿化、利潤率下滑等現(xiàn)象，進入集中度提升階段的條件已經(jīng)生成，因此，大企業(yè)的市場占有率將呈現(xiàn)上升趨勢。“一方面，大企業(yè)財務(wù)控制能力較強，能以較低的成本融通資金，在市場不景氣的時節(jié)尋找優(yōu)質(zhì)資源;另一方面，從資金鏈來看，大企業(yè)的自有資金償債能力也遠強于中小企業(yè)，有能力渡過市場流動性不足的困難。此外，一線開發(fā)商向二三線城市發(fā)展，分散風(fēng)險，享受區(qū)域投資優(yōu)惠，也有助于其提高市場份額。大型房企在市場集中度提升方面將被重點關(guān)注。