“兩桶油”逆風(fēng)拿地 央企“退房”成空談？

據(jù)國(guó)資委勒令央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)至今已近兩年半時(shí)間，但實(shí)際成效卻微薄難顯。據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，“十一”前夕，北京土地市場(chǎng)重現(xiàn)火爆，這并不令業(yè)內(nèi)感到意外。但出乎各方意料的是，中石油、中石化這“兩桶油”似乎對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)重新恢復(fù)了熱情，近期在北京土地市場(chǎng)上都有所斬獲。

9月底，中石油旗下子公司擊敗萬(wàn)科、保利等房企，搶得昌平一幅住宅用地。中石油拿地一個(gè)月多前，中石化也在朝陽(yáng)區(qū)安慧北里獲得一幅商務(wù)金融用地。

“賣石油的打敗了賣房子的”，這樣的場(chǎng)面自2010年樓市調(diào)控以來(lái)，尤其是國(guó)資委明令“78家央企退房”以來(lái)，還是頭一次出現(xiàn)。

“兩桶油”逆風(fēng)拿地，引發(fā)了業(yè)內(nèi)的廣泛質(zhì)疑。

“兩桶油”現(xiàn)身土地市場(chǎng)

9月29日，北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)南一村二類居住項(xiàng)目用地正式出讓，最終中石油下屬的盤(pán)錦遼河油田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擊敗了保利、萬(wàn)科等大牌房企，以12.8億元、配建2.35萬(wàn)平米限價(jià)商品住房競(jìng)得，樓面價(jià)7308元/平米，溢價(jià)率42.22%。

據(jù)北京市土地儲(chǔ)備中心的資料顯示，該地塊建筑面積175155平米。由于這一地塊體量大、位置好，早已被眾多一線房企看中，遠(yuǎn)洋、綠地、路勁、中水電、萬(wàn)科住總聯(lián)合體與保利首開(kāi)聯(lián)合體等大牌房企紛紛參與。

“從競(jìng)拍的過(guò)程中，不難看出中石油對(duì)這一地塊是志在必得。”在現(xiàn)場(chǎng)參與競(jìng)拍的一位開(kāi)發(fā)商事后表示，“對(duì)于中石油這樣的央企來(lái)說(shuō)，資金不是問(wèn)題，房子蓋好后即使不上市銷售，中石油自身也可以消化，沒(méi)有什么成本壓力。”

值得注意的是，據(jù)北京市國(guó)土局網(wǎng)站上的公開(kāi)信息顯示，今年8月8日，中國(guó)石化工程建設(shè)有限公司拿到朝陽(yáng)區(qū)安慧北里一商務(wù)金融用地，成交價(jià)格約為6289萬(wàn)元。

對(duì)于這一地塊的具體用途，中國(guó)石化工程建設(shè)有限公司并沒(méi)給出答復(fù)。而業(yè)內(nèi)人士分析，中石化拿到的這一地塊規(guī)劃建筑面積超過(guò)3萬(wàn)平米，每平米的單價(jià)并不算高，“估計(jì)企業(yè)自用的可能性較大。”

“目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了部分恢復(fù)，逐漸有回暖的趨勢(shì)。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，中石油、中石化這些資金實(shí)力雄厚的央企仍然希望從中分一杯羹。”業(yè)內(nèi)分析人士陳劍波表示，“畢竟資金都是逐利的，房地產(chǎn)一直是被這些非主業(yè)的實(shí)力央企關(guān)注的市場(chǎng)。”

曾轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目

事實(shí)上，早在2010年3月18日，國(guó)資委就宣布除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企，在完成企業(yè)自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

而在當(dāng)年，中石油與中石化都因?yàn)槁氏刃己娃D(zhuǎn)讓旗下房地產(chǎn)公司，而成為“央企退房”的表率。

就在國(guó)資委宣布78家非主業(yè)的央企要逐步退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的第二天，中石化旗下的北京燕山石油化工有限公司，以1元掛牌轉(zhuǎn)讓珠海市華瑞物業(yè)建設(shè)有限公司50%股權(quán)及1460萬(wàn)元債權(quán)。

前瞻網(wǎng)了解到，當(dāng)月的10天之后，也就是2010年3月29日，中石油也發(fā)出緊急通知，要求集團(tuán)旗下各企事業(yè)單位進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)資金管理，防止企業(yè)資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

不過(guò)，中石油在通知中也給自己留下了余地。中石油在當(dāng)時(shí)的通知中只是強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)決、徹底退出以營(yíng)利為目的的商業(yè)性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。而國(guó)資委雖然提出了78家非主業(yè)的央企在完成自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，卻并未明確表示是否允許國(guó)有企業(yè)給自己?jiǎn)T工建房，抑或以其他方式對(duì)員工住房進(jìn)行補(bǔ)貼。

隨后的2010年5月，中石油在北京產(chǎn)權(quán)交易所100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓旗下全資子公司北京都市圣景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

當(dāng)時(shí)該子公司實(shí)際資產(chǎn)是位于北京市西城區(qū)德外大街的一宗約5800平米的土地。中石油原本打算將其建成商住樓項(xiàng)目“華龍大廈”，但由于拆遷受阻、規(guī)劃調(diào)整等歷史遺留問(wèn)題，該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)并不太順利。

“在當(dāng)時(shí)響應(yīng)國(guó)資委退房要求的時(shí)候，大部分掛牌轉(zhuǎn)讓的央企旗下房地產(chǎn)公司都是一些資不抵債的虧損企業(yè)，并附有股權(quán)不明、人員構(gòu)成復(fù)雜等遺留問(wèn)題。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，“真正的優(yōu)質(zhì)資源央企也不會(huì)轉(zhuǎn)讓出去。”

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，中石油房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中在旗下獨(dú)資企業(yè)“中國(guó)華油集團(tuán)”。在中國(guó)華油集團(tuán)公司的企業(yè)介紹中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、酒店服務(wù)業(yè)甚至旅游業(yè)都被列入了集團(tuán)的發(fā)展方向。此外，中國(guó)華油集團(tuán)還曾提出過(guò)“三個(gè)100”的目標(biāo)，即三至五年內(nèi)擁有或管理酒店100家;物業(yè)服務(wù)樓宇達(dá)到100萬(wàn)平米;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積達(dá)到100萬(wàn)平米。

央企“退房”難上加難

到現(xiàn)在為止，距離當(dāng)初下達(dá)“退房令”，已經(jīng)過(guò)去兩年半的時(shí)間。雖然央企頻頻拿地的勢(shì)頭有所遏制，但國(guó)資委制定的“兩年內(nèi)全部退出”的目標(biāo)顯然并未如愿。此番“兩桶油”逆風(fēng)拿地，更是讓退房令陷入尷尬。

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的一位專家表示，國(guó)資委不給出具體的操作規(guī)范與明確的時(shí)間表，這其實(shí)本身就預(yù)留了很大的可操作空間，非主業(yè)央企何時(shí)退、如何退都變得可以“很隨機(jī)”。

實(shí)際上，央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)緩慢的另外一部分原因還是因?yàn)檎嬲齼?yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)資源并沒(méi)有轉(zhuǎn)讓。據(jù)一位機(jī)械貿(mào)易央企負(fù)責(zé)人透露，目前房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)比較好的非主業(yè)央企，其房地產(chǎn)公司帶來(lái)的銷售收入大概能達(dá)到12%-15%，最高的甚至可以接近20%。

“據(jù)我所知，目前應(yīng)該還有超過(guò)六成到七成的非房地產(chǎn)主業(yè)央企沒(méi)有完成退出，有些企業(yè)雖然已經(jīng)出讓了部分房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)較好的部分仍然被保留了下來(lái)。”一位央企負(fù)責(zé)人表示。

上述央企負(fù)責(zé)人表示，旗下有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企，一般來(lái)說(shuō)主要還是有土地資源和政府資源的優(yōu)勢(shì)。早年劃撥的土地如今都成了寸土寸金的優(yōu)質(zhì)地塊，而央企仍然可以以合作開(kāi)發(fā)等各種形式變相進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，從中撈取肥厚的“油水”。