北京國(guó)五條可能三條路徑并進(jìn) 二套房首付或提高至7成

3月底是住建部為地方政府出臺(tái)國(guó)五條執(zhí)行細(xì)則的“底線”，如今所剩時(shí)日已不多了。但北京、上海等特大型城市似乎還在互相觀望。畢竟對(duì)于嚴(yán)厲得超過(guò)預(yù)期的國(guó)五條的執(zhí)行口徑，地方政府還要頗費(fèi)一般躊躇。

目前，北京市政府已經(jīng)開(kāi)始在“有限范圍”內(nèi)，征求國(guó)五條實(shí)施細(xì)則的意見(jiàn)建議。征求意見(jiàn)的內(nèi)容包括，第二套住宅按揭貸款首付比例提高至7成、強(qiáng)化對(duì)北京本地戶籍購(gòu)房者的限購(gòu)政策、加大“限地價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)房?jī)r(jià)低”土地出讓方式的比例、征收售房差價(jià)20%個(gè)稅等。

由于上述內(nèi)容尚在討論之中，因此，最終在北京市的執(zhí)行細(xì)則中是否會(huì)出現(xiàn)上述政策，并未確定。而最新一期70城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的普遍上漲，則令房地產(chǎn)市場(chǎng)再次站到政策加碼的邊緣。

細(xì)則躊躇

北京市政府一位內(nèi)部人士透露，北京市落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān)政策的細(xì)則，實(shí)際上已經(jīng)完成起草工作，目前正在修改和調(diào)整，有關(guān)工作完成后，北京市政府將以市政府文件的方式適時(shí)下發(fā)。

“我們對(duì)地方政府提出的要求，是在3月底之前，出臺(tái)本地方關(guān)于國(guó)務(wù)院的執(zhí)行辦法。”3月20日下午，住建部一位不愿具名的官員表示。在全國(guó)兩會(huì)召開(kāi)期間，住建部副部長(zhǎng)齊驥公開(kāi)表示，地方房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、調(diào)控政策細(xì)則等，將在3月下旬出臺(tái)。

此前，國(guó)務(wù)院下發(fā)17號(hào)文件，要求繼續(xù)做好房地產(chǎn)調(diào)控工作，并提出強(qiáng)化差別化信貸政策，根據(jù)區(qū)域、住房類型完善限購(gòu)政策，增加市場(chǎng)供給，按照規(guī)定，對(duì)個(gè)人售房收入征收20%個(gè)人所得稅等政策，并要求地方政府落實(shí)執(zhí)行，被市場(chǎng)稱為“國(guó)五條”。

按照這一文件要求，北京市正在緊張進(jìn)行北京市落實(shí)國(guó)五條有關(guān)政策的制定工作。“已經(jīng)不止一次討論和征求過(guò)意見(jiàn)了，綜合采用正式和非正式兩種不同的方式。”3月21日清晨，一位參與討論的人士稱。

1月26日，時(shí)任國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持國(guó)務(wù)院常務(wù)辦公會(huì)，研究部署做好房地產(chǎn)調(diào)控的有關(guān)工作。據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，在1月25日，北京市政府已經(jīng)召集有關(guān)方面負(fù)責(zé)人，就進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控聽(tīng)取包括市場(chǎng)和企業(yè)在內(nèi)的意見(jiàn)和建議。

不過(guò)，北京市的“細(xì)則”出臺(tái)，卻頗費(fèi)躊躇。市場(chǎng)曾傳言北京市調(diào)控政策將于3月15日或3月20日出臺(tái)，但最終未能獲得證實(shí)。北京市政府一位內(nèi)部人士透露，北京市落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān)政策的細(xì)則，實(shí)際上已經(jīng)完成起草工作，目前正在修改和調(diào)整，有關(guān)工作完成后，北京市政府將以市政府文件的方式適時(shí)下發(fā)。

目前，北京市政府尚未完成對(duì)這份文件的修改和調(diào)整工作。作為參與此項(xiàng)工作的重要單位，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前的信息都不是官方發(fā)布，且尚無(wú)可以通報(bào)的新信息。

三條路徑

北京可能三條路徑并進(jìn)：強(qiáng)化本地戶籍居民限購(gòu)政策、提高二套房貸款首付比例、增加“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)低”土地出讓方式的比例。

盡管最終文件尚未完成修改，并正式下發(fā)。但北京市已經(jīng)通過(guò)正式和非正式的方式，聽(tīng)取市場(chǎng)對(duì)起草、修改、調(diào)整過(guò)程中的各項(xiàng)政策的意見(jiàn)和建議。

一位接近北京市政府的人士表示，在完善限購(gòu)措施一項(xiàng)上，將以“強(qiáng)化對(duì)本地戶籍購(gòu)房者的限購(gòu)措施”作為主要方向，原則上不對(duì)非本地戶籍的購(gòu)房者進(jìn)一步強(qiáng)化限購(gòu)。對(duì)于本地戶籍的未婚居民，原則上只鼓勵(lì)其持有一套住房。

按照目前北京市執(zhí)行的限購(gòu)政策，對(duì)于本地戶籍居民，可購(gòu)買兩套房屋。而上海在執(zhí)行限購(gòu)政策時(shí)，采用了類似的政策。一旦北京市開(kāi)始實(shí)施這一政策，名下無(wú)房的未婚本地戶籍居民，將只能購(gòu)買一套房屋，而名下有房的未婚本地居民，很可能將不具備購(gòu)房資格。

除對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行完善外，北京還有望強(qiáng)化“差別化信貸政策”。據(jù)兩位“被征求意見(jiàn)建議”的市場(chǎng)人士透露，北京市正在考慮，將北京市行政區(qū)域內(nèi)購(gòu)買第二套住房的按揭貸款首付比例提高至70%。目前，人民銀行北京營(yíng)業(yè)管理部已經(jīng)參與到北京市落實(shí)國(guó)五條有關(guān)政策研究中，屆時(shí)將與北京市政府有關(guān)部門聯(lián)合下發(fā)文件。

在此之前，按照人民銀行的統(tǒng)一要求，北京范圍內(nèi)購(gòu)買第二套住房的按揭貸款首付比例為60%。全國(guó)兩會(huì)期間，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川在接受新聞媒體集體采訪時(shí)表示，要通過(guò)差別化的信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，不排除使用提高住房按揭貸款首付的方式。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解到，在上述兩種手段的基礎(chǔ)上，北京市政府還考慮增加“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)低”的土地出讓方式的比例。這種方式即是為土地競(jìng)買設(shè)置價(jià)格上限，在觸及價(jià)格上限之后，由各方對(duì)未來(lái)預(yù)期銷售價(jià)格進(jìn)行承諾，承諾價(jià)格低者將最終中標(biāo)。

在此前北京的土地出讓中，這種方式雖然存在，但卻較少使用，只在2007年廣渠路地王拆分出讓時(shí)使用過(guò)一次。此后，較多采用的方式都是“限地價(jià)、競(jìng)保障房面積”來(lái)控制地價(jià)。