國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)下跌潮深入蔓延仍需時(shí)日

在全國(guó)一線城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)回落潮給了人們房?jī)r(jià)“親民”的希望，而房市是否就此冷下去呢?

據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)，去年12月份我國(guó)70個(gè)大中城市中新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格環(huán)比下降的城市數(shù)量達(dá)到52個(gè)，比上月增加了3個(gè)。持平的城市有16個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的2個(gè)城市，漲幅均為0.1%。

從最能反映近期房?jī)r(jià)走勢(shì)的環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)下行的趨勢(shì)更加明確。2011年在持續(xù)不斷的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下，房市步入“冷水區(qū)”。

降潮繼續(xù)蔓延房市逐漸入冬

去年，以限購(gòu)、限貸、限價(jià)為主的房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，在嚴(yán)厲的政策環(huán)境下，各地房市逐步趨冷。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，在2011年嚴(yán)厲的調(diào)控下，國(guó)房景氣指數(shù)、70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)綜合指數(shù)等各項(xiàng)指標(biāo)均顯示全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐漸入冬，調(diào)控效果正逐漸顯現(xiàn)。

數(shù)據(jù)顯示，去年12月房?jī)r(jià)繼續(xù)下行，而自11月“國(guó)房景氣”進(jìn)入“枯榮線”以下之后，12月“國(guó)房景氣”比11月份更是回落0.98點(diǎn)，繼續(xù)在“不景氣”區(qū)間運(yùn)行。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，回落成為主流。2011年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資61740億元，比上年增長(zhǎng)27.9%，增速比上年回落5.3個(gè)百分點(diǎn)，比1~11月回落2個(gè)百分點(diǎn)。

從土地市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，去年土地市場(chǎng)頻頻曝出流拍，底價(jià)成交更是成為“主流”。有專(zhuān)家認(rèn)為，土地頻頻流拍將給后期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控增添新的阻力。原本應(yīng)該投入市場(chǎng)的土地因?yàn)榱髋奈茨芑蜓泳復(fù)度胧袌?chǎng)，這將使一年或更遠(yuǎn)將來(lái)的住房供給量減少，加劇剛性需求與住房實(shí)際供給之間的矛盾，從而為房?jī)r(jià)下行增添新的變數(shù)。

資金壓力加大探底之旅開(kāi)啟

房市已經(jīng)進(jìn)入探底之旅。在資金壓力下，房?jī)r(jià)的下行趨勢(shì)將會(huì)越來(lái)越明顯。去年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源總量遠(yuǎn)低于近年來(lái)的平均增幅，成為2001年以來(lái)增幅的次低點(diǎn)。這一現(xiàn)象表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力不小。從結(jié)構(gòu)上看，定金及預(yù)收款比重小幅上升，利用外資和個(gè)人按揭貸款比重有所下降，隨著國(guó)內(nèi)信貸環(huán)境繼續(xù)緊縮，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況不容樂(lè)觀，資金使用被迫轉(zhuǎn)向更多的利用自有資金。

雖然從去年一些大型房企的業(yè)報(bào)來(lái)看，一些房企去年的成績(jī)還不錯(cuò)，但是總體來(lái)看，在銷(xiāo)售不暢難以獲得資金回籠的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)尤其是一些資金實(shí)力較弱的企業(yè)面臨資金鏈日趨緊張的局面，業(yè)績(jī)下滑在今年上半年將會(huì)顯現(xiàn)。從股權(quán)交易活躍的情況來(lái)看，迫于資金壓力，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌的速度正在加快。

回落預(yù)期增加房市難言逆轉(zhuǎn)

去年房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫，房?jī)r(jià)的合理回歸，離不開(kāi)我國(guó)宏觀調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)力。我國(guó)已經(jīng)明確今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策方向不變，因此，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)回落的預(yù)期增加，房?jī)r(jià)回落三成的觀點(diǎn)成為諸多業(yè)內(nèi)人士的判斷。

專(zhuān)家預(yù)計(jì)，2012上半年房?jī)r(jià)還將繼續(xù)呈環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)，直至下半年企穩(wěn)，四季度可能逆轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)。從同比來(lái)看，增幅繼續(xù)回落，上半年會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，年內(nèi)可能看不到逆轉(zhuǎn)成為正增長(zhǎng)。

中國(guó)科學(xué)院預(yù)測(cè)科學(xué)研究中心日前發(fā)布的報(bào)告預(yù)計(jì)2012年商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格將同比下降5.3%左右。中國(guó)科學(xué)院預(yù)測(cè)科學(xué)研究中心教授董紀(jì)昌認(rèn)為，盡管居民收入增加、城鎮(zhèn)化規(guī)模加大、住宅剛性需求強(qiáng)勁、土地價(jià)格推動(dòng)等長(zhǎng)期性因素會(huì)支撐房?jī)r(jià)保持上漲，但市場(chǎng)供需狀況和政策因素會(huì)促使房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)回落。

引導(dǎo)房?jī)r(jià)合理回歸調(diào)控不能松

在房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)的關(guān)鍵時(shí)刻，當(dāng)前也出現(xiàn)了一些對(duì)房?jī)r(jià)下行過(guò)分擔(dān)憂(yōu)的聲音，對(duì)此我們應(yīng)該理性對(duì)待。雖然防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的宏觀調(diào)控政策已經(jīng)取得明顯成效，但是我們不能因此掉以輕心，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，以防止出現(xiàn)房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈的現(xiàn)象。

全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任李德水日前指出，在調(diào)控的方式、方法上還應(yīng)根據(jù)形勢(shì)發(fā)展變化，從實(shí)際出發(fā)不斷地加以完善。今后仍要深化改革，理順各種利益關(guān)系，并切實(shí)加強(qiáng)管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

去年保障性住房建設(shè)的推進(jìn)有力地支撐了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)，同時(shí)也緩解了低收入群體住房難的問(wèn)題。專(zhuān)家認(rèn)為，如果按照“十二五”規(guī)劃安排，建完3600萬(wàn)套保障性住房，那么就能覆蓋大約20%的城市居民，可以基本解決低收入群體的安居問(wèn)題。作為一項(xiàng)重要的民生工程，保障性住房應(yīng)繼續(xù)推進(jìn)和完善。

除此之外，保障房的建成分配在解決中低收入人群住房問(wèn)題的同時(shí)，也將推動(dòng)房?jī)r(jià)逐漸回歸理性區(qū)間。