產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前景廣闊

目前的房地產(chǎn)市場，住宅限購，商業(yè)地產(chǎn)隱藏風(fēng)險，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前景值得期待。“未來的十年將是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年。”五礦(營口)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展公司副總經(jīng)理趙錦明表示。

宏觀調(diào)控幾乎對五礦產(chǎn)業(yè)園區(qū)沒有任何影響。在趙錦明看來，市場已經(jīng)發(fā)生了變化，央企在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的先發(fā)優(yōu)勢，萬科、恒大等企業(yè)花10年時間未必能超越。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，五礦產(chǎn)業(yè)園位于遼寧省營口市區(qū)南，營口沿海產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)，占地30.4平方公里，分三期開發(fā)，其中一期7平方公里，二期13平方公里，三期10.4平方公里，重點發(fā)展以裝備制造、電子信息及光電、新能源、新材料應(yīng)用等四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

地方政府有強烈的招商引資沖動，而央企則是各地方政府爭相拉攏的對象。地方政府看重的是央企本身所擁有的產(chǎn)業(yè)資源，以及其強大的資金實力。作為企業(yè)，開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更易獲得政策支持。趙錦明指出，各個地區(qū)發(fā)展中有一部分政策是可以地方自主的制定的。自主政策恰好可以和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上結(jié)合，創(chuàng)造出有利于發(fā)展的環(huán)境，局部形成拉動點和結(jié)點，把整個區(qū)域帶動起來。再輔以商業(yè)和住宅等業(yè)態(tài)，可以使產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，得到很好的平衡。金融資源在向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)傾斜。銀行也非常歡迎做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這樣的企業(yè)，甚至連做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的民企也很容易獲得融資。此外，雖然回報率不及住宅，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的拿地成本顯著低于住宅和商業(yè)，且長期回報穩(wěn)定。

在趙錦明看來，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，模式等于生產(chǎn)力。“園區(qū)是否可以成功，取決于盈利模式、經(jīng)營模式、運作模式，是不是能夠抓住整個大經(jīng)濟的脈搏”。

做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，必須研究產(chǎn)業(yè)。“真正能夠在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域創(chuàng)造空間的是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。”趙錦明說，作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商，需把握生產(chǎn)力分工以及勞動要素轉(zhuǎn)移的規(guī)律。企業(yè)投資最關(guān)注的是市場，有市場才會建廠;企業(yè)需要降低成本，這其中包括原材料成本、物流成本和人力成本。再次是該地區(qū)是否有特殊資源。產(chǎn)業(yè)由發(fā)達地區(qū)向不發(fā)達地區(qū)轉(zhuǎn)移，因而產(chǎn)生不同的物業(yè)需求。此外，生產(chǎn)要素的差異性決定了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同，也決定了物業(yè)產(chǎn)品的形式不同。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，低端產(chǎn)業(yè)附加價值低，更關(guān)注政策，因此低端產(chǎn)業(yè)對園區(qū)的配套設(shè)施關(guān)注并不強，只要有優(yōu)惠的政策，就會吸引他們進駐。例如富士康更需要低廉的勞動力和各級政府的補貼。中端產(chǎn)業(yè)對配套要求更高。例如深圳地區(qū)的電子企業(yè)，對園區(qū)配套、物流、生產(chǎn)技術(shù)和零部件配套都有要求。而高端產(chǎn)業(yè)，更關(guān)注地區(qū)市場化程度如何，他們會首先關(guān)注一線城市的發(fā)展機會。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅需要成熟的理論指導(dǎo)，更需要科學(xué)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)研究。“要想支撐一個地區(qū)的發(fā)展，就要有產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)不僅僅是指工業(yè)，還要有工業(yè)之外的產(chǎn)業(yè)。”趙錦明說。有產(chǎn)業(yè)支撐，地區(qū)發(fā)展才會更有生命力。而該地區(qū)適合做什么產(chǎn)業(yè)是由地區(qū)的資源稟賦和政策決定的。此外，規(guī)劃的重要性不言而喻，唯有科學(xué)規(guī)劃才能避免“睡城”和“死城”現(xiàn)象。

而提升園區(qū)的附加價值，需要開發(fā)企業(yè)構(gòu)建產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)鏈和生態(tài)鏈。“稀缺是可以創(chuàng)造的，取決于對地區(qū)的主導(dǎo)的設(shè)計。”趙錦明稱。

對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商來說，土地面積越大，運作價值越高。開發(fā)商參與土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)綜合服務(wù)、招商引資等每一個環(huán)節(jié)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)中的業(yè)態(tài)包括商業(yè)、住宅也包括工業(yè)廠房。通過地產(chǎn)開發(fā)獲得現(xiàn)金流，開發(fā)商為政府創(chuàng)造價值，同時促進了政策的完善，自身也獲得快速發(fā)展。