上海保障房建設(shè)滯后 融資難題如何解？

上海力圖通過一系列融資模式的創(chuàng)新，為保障房建設(shè)持續(xù)提供資金

今年來，受經(jīng)濟下行壓力等因素影響，地方地方財政持續(xù)吃緊，在此背景下，保障房的資金來源和建設(shè)進度是否會受到影響?

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，“十二五”期間，上海將建設(shè)各類保障性住房約100萬套。9月17日，上海銀監(jiān)局公布數(shù)據(jù)顯示，今年以來，為支持保障性住房的建設(shè)，上海銀行業(yè)壓縮了商業(yè)性住房的開發(fā)貸款。截至2012年8月底，上海市名單下的保障房貸款余額為759.4億元，保障房貸款增量占全部同期住房開發(fā)貸款增量的比重為125%。

由于四季度即將到來，建設(shè)進度對于資金也提出了更高要求。上海力圖通過一系列融資模式的創(chuàng)新，為保障房建設(shè)持續(xù)提供資金。

保障房的資金結(jié)構(gòu)

官方公布的數(shù)據(jù)顯示，今年的1-8月，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程新開工650萬套，開工率為87%，基本建成420萬套，完成投資8200億元。

9月13日，上海房管局公布前7個月保障房數(shù)據(jù)，這7個月上海新開工建設(shè)各類保障房約7.6萬套，占年度目標套數(shù)的46%;竣工約7.1萬套，占年度目標套數(shù)的79%;可供應(yīng)約7萬套，占年度目標套數(shù)的62%。

跟全國的進度對比，上海開工率顯得相對滯后，而影響進度的原因，除了政府需要騰出土地之外，就是資金。

目前上海保障房的資金主要來源是，財政資金和銀行貸款。

今年7月，上海市財政局局長蔣卓慶在上海市十三屆人大常委會三十五次會議上透露，國務(wù)院批準2012年發(fā)行2500億元地方政府債券中，切分到上海的規(guī)模為89億。在89億地方債中，上海市本級安排使用29億，其中共計10.9億元用于保障性安居工程的建設(shè)。

雖說10.9億并不是一個大數(shù)字，但是作為項目的本金，其可以撬動的資金杠桿則遠遠不止于這個數(shù)字。

更多的來源則是銀行的貸款。

上海銀監(jiān)局相關(guān)負責人透露，轄區(qū)內(nèi)各銀行在加強風險管理的同時，將力爭全年實現(xiàn)保障房項目及舊改貸款增量651億元，這個數(shù)字預計占2012年全市貸款增量約20%。

但銀行如何為公租房提供開發(fā)貸款，是一道難題。

由于經(jīng)濟適用房可通過出售收回成本，而公租房的回報方式是“略低于市場價格”的租金，且回款時間長，而銀行貸款卻具有短期性。這對目前在大力發(fā)展公租房的上海，更提出了創(chuàng)新融資模式的挑戰(zhàn)。

創(chuàng)新融資模式

當前，上海針對保障房的融資體系正逐漸建立。

據(jù)前瞻網(wǎng)了解，上海正在爭取保障房定向私募債試點，目前正與中國交易商協(xié)會和央行上海總部等部門溝通。這個保障房定向工具主要是針對開發(fā)商，其融資成本將低于銀行貸款。目前，上海浦發(fā)銀行正積極爭取參與試點。

與此同時，上海銀行也在爭取引導保險資金投入保障性住房的建設(shè)項目。

就保險資金進入上海公共租賃房領(lǐng)域，上海在2011年就作出了嘗試。今年5月，太平洋保險在上海市投資的公共租賃房徐匯馨寧公寓，已經(jīng)建成，太平洋保險集團募資總規(guī)模為40億元，采用的是以債權(quán)而非股權(quán)方式投資公租房，選擇實力雄厚的建設(shè)企業(yè)作為償債主體，目前共計投放了3個項目。

除了銀行、政府積極財政投入、保險資金之外，上海市公積金管理中心也是上海保障房的資金來源，在2011年5月之時，上海市公積金管理中心從增值收益中出資約15億元，收購城投置地公司開發(fā)建設(shè)的新江灣尚景園15萬平方米、2202套住房用作公共租賃房。

除此之外，根據(jù)2011年國家下發(fā)了的《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》，上海目前正在積極探索發(fā)行企業(yè)債券融資。

復旦大學住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰表示，在公租房的領(lǐng)域，目前的關(guān)鍵問題在于公租房的運作模式不清晰，資金回收的機制沒有理順，因此資金相對還不敢貿(mào)然進入。

陳杰認為，只要能控制公租房的土地成本，保證一定的收益率，就可以提高民間企業(yè)的投資興趣，擴大社會資本進入空間。