廣州樓市限售 只為拉低均價？

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，廣東廣州日前推出樓市“限售”政策，旨在限制高價樓盤向上趨勢。

“為了讓成交均價顯得不太高，相關(guān)部門曾試過一些做法，也與各界做了不同的討論。”廣州國土房管局一位內(nèi)部人士表示。

針對近日廣州將對市中心高價盤實施“限售”政策，上述人士表示，為了限制成交均價，“限售”從低調(diào)到公開是其中一種辦法，其他例如“下調(diào)最低售價”等方法，由于被房企拒絕而無法落實。

限售為“折中”辦法

廣州市國土房管局近日出臺“限售”政策，將對中心城區(qū)個別異常高價的住宅項目采取限制預售規(guī)模和控制交易節(jié)奏的措施。國土局稱限發(fā)預售證不是停發(fā)，只是總量控制，以免高價樓盤集中簽約造成廣州樓市均價扭曲。據(jù)前瞻網(wǎng)了解，國土局已對珠江新城的幾個樓盤采勸只發(fā)申報總量1/3預售證”的臨時性措施。

從國土房管局相關(guān)部門了解到，“限售”政策并不一定局限在天河區(qū)、珠江新城等高價樓盤集中區(qū)域，甚至會面向廣州全市，但對于“限售”對象的價格范圍，上述部門人士稱并未確定。

“限售政策并不是新鮮事。”廣州國土房管局另一位知情人士透露。早前，廣州多個高端樓盤項目負責部門表示，由于相關(guān)部門對高房價的單位進行預售限制，所以部分房源在9月以后才能進行網(wǎng)簽，因此向預約認購者提供“認購享受9.8折”等優(yōu)惠。

“去申請預售時，部分售價較高的單位需要延期拿到預售證，在同一時段內(nèi)，不同價格的單位要搭配著才能拿到預售資格，相關(guān)部門稱要‘符合政策規(guī)定’，我們也沒有辦法。”廣州白云區(qū)某高端項目副總監(jiān)直言，實際上，這些豪宅項目的交易節(jié)奏也較為平穩(wěn)，只是交易換了其他方式而已。

事實上，北京、深圳等地早在幾年前便開始低調(diào)地實行預售限制的政策，該政策在各大中小城市早已是公開的秘密。據(jù)悉，為化解房價上漲壓力，北京正在強化預售證審批。

“從出售方下工夫，限定預售規(guī)模的限售政策是一個比較折中的辦法。”廣州國土房管局上述人士表示，廣州的高價樓盤與郊區(qū)新盤的價格相差較大，郊區(qū)部分網(wǎng)簽價可能只是每平方米數(shù)千元，而高價盤售價甚至是其十多倍，限售高價樓盤的預售規(guī)模能夠直接地控制當月的成交價格，“比較直觀”。

事實上，廣州市為了不讓房價上漲的成色過于濃重，曾想過不少的辦法。“相關(guān)部門也曾想過控制剛需盤的預售價、樓盤的低價房源預售價等，但遭到開發(fā)商拒絕。”上述人士透露，目前廣州的成交量主要由剛需支持，對這些效型“調(diào)價”也是其中一個考慮方向，但該嘗試遭到多方的反對，目前并不能實現(xiàn)。

某房企知情人士向本報指出，政府以及市場在樓市調(diào)控期間倡導剛需戶型，已經(jīng)對樓盤的這些戶型進行了干預，從目前來看，剛需戶型的預售價格獲得政府和房企雙方的認可，可以看做對開發(fā)商作出一定的保護。

上述知情人士表示：“更改了規(guī)劃，主力推剛需戶型后，多少對利潤空間產(chǎn)生了影響，如果再對剛需戶型的預售價格進行干預，比如適當下調(diào)等，房企的利潤空間會受到更大的挑戰(zhàn)，雙方都不會讓步。”

疑問重重

廣州市國土房管局表示，通過限制預售規(guī)模和控制交易節(jié)奏是“必要的，也是必須的”。解決問題的焦點落在因廣州近期中心區(qū)域高價項目成交增多，導致總成交量中占比提高，造成全市均價結(jié)構(gòu)性上漲的局面。

廣東社科院專家彭澎表示，限賣明顯不合理，違反商品房正常的銷售。易居(中國)控股有限公司董事局主席周忻指出：“把每個城市市中心的房子都限賣了，房價自然就降低了，這叫‘掩耳盜鈴’吧?”此外，家和地產(chǎn)集團副總裁張建勛調(diào)侃道，其實拉低均價最好的辦法是將保障房納入統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

“均價本身意義不大，統(tǒng)計數(shù)據(jù)是普通住宅、高端住宅以及豪宅數(shù)據(jù)一把抓，實際上，普通住宅又區(qū)分郊區(qū)地段和城市中心地段，各自的售價差別很大。”廣州某市場觀察人士分析指出。

中原地產(chǎn)廣東分公司研究人士分析，目前，廣州全市成交均價徘徊在11000元/平方米左右，高于均價的樓盤有很多。他指出，廣州近一個月內(nèi)成交的主力集中在花都和增城，以及番禺區(qū)，這三個地方在一周內(nèi)的網(wǎng)簽數(shù)量占全市網(wǎng)簽總數(shù)的7成左右，其中，花都、增城兩地的成交均價在8000元/平方米左右，不足萬元。而番禺網(wǎng)簽數(shù)較前兩區(qū)少，成交均價在15000元/平方米左右。他指出，市中心的成交量雖然不是十分大，但近期成交顯得較為旺盛，成交均價集中在18000元/平方米，以及20000元/平方米以上。

廣州通過限售政策試圖調(diào)整成交均價上漲過快的做法，能否真正奏效目前尚難判斷，此外，各種變通應對手段或許也會使該項政策陷入尷尬境地。此前為了應對部分城市“限價”，開發(fā)商曾運用出多種變通手段，調(diào)控效果不僅不明顯，甚至還出現(xiàn)房屋待價而沽，房價越調(diào)越高的現(xiàn)象。

廣州、深圳多個高端樓盤表示，雖然相關(guān)部門對其預售規(guī)模和不同價格的房源比例進行控制，使這些項目不能一下子放盤出售。而變通手法同時也存在，開發(fā)商利用各種“認購”、“VIP專屬登記戶”等形式，潛在客戶交納預約金購買，雙方簽訂相關(guān)協(xié)議后，只需要等待網(wǎng)簽這一環(huán)節(jié)。

多位銷售總監(jiān)表示，豪宅交易十分低調(diào)，受政策影響不大，事實上，豪宅的真正交易數(shù)量與網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并不是完全匹配的。