上海商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)嚴(yán)重積壓趨勢 房地產(chǎn)投資冬天將來臨？

上海商業(yè)地產(chǎn)的成交量開始大幅下滑

自去年以來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策，根據(jù)來自上海相關(guān)機(jī)構(gòu)的調(diào)查，目前二手房市場上剩余的投資客，僅僅占到購房者的3%。當(dāng)投資潮退去，那些針對投資客的高價樓盤或成為最大的“受傷者”，開發(fā)商只能選擇擱置，或者“割肉賣血”出售。而在廣州，據(jù)前瞻網(wǎng)了解，雖然開發(fā)商拿地成本沒有上海那么高，但越秀地產(chǎn)兩年多前投入超過30億拿地，截至目前卻只回收了2.55億元的“超慢速資金回收”案例，也說明開發(fā)商要想靠這一類帶有投資兼自住的所謂“豪宅”項目“翻身”，需要非常漫長的等待;唯一看上去比較幸運(yùn)的是北京開發(fā)商，由于供應(yīng)量的稀有，皇城根里的那些高價位樓盤甚至還能在樓市調(diào)控下逆勢漲價，吸南京同志引投資客追漲……種種跡象表明，當(dāng)房價拐點(diǎn)來臨，房地產(chǎn)投資的冬天也已經(jīng)不遠(yuǎn)。

“只有3%。”羅寅申表示，在連續(xù)不斷地沖擊下，上海二手房市場上的投資客比例大幅銳減。

兩年前，曾調(diào)查發(fā)現(xiàn)購房者中的43%是投資客。業(yè)內(nèi)分析人士張宏偉表示，即使算上購買商業(yè)地產(chǎn)的純投資者，上海房地產(chǎn)市場上的投資客比例也不會超過20%。

大在投資客大量撤離之后，曾經(jīng)想依靠投資客獲取業(yè)績的房企，開始遭遇巨壓力。尤其是那些高價拿地的“地王”項目，更不得不采取延長開發(fā)周期等手段，以避免房價下跌后的業(yè)績虧損。

陳晟說，那些資金尚寬裕的開發(fā)商短時間還可以承受，但缺錢的房企就可能賣項目求生存了。

商業(yè)地產(chǎn)庫存接連攀升

此前，商業(yè)地產(chǎn)曾是投資客的“樓市避難所”，據(jù)前瞻網(wǎng)了解，上海3月份以后商業(yè)地產(chǎn)的成交量就較2、3月份大幅增長，7、8月商業(yè)地產(chǎn)的成交量甚至超過了普通住宅，成為樓市調(diào)控下開發(fā)商的“救命稻草”。

但是，好景不長，在上海等地銀監(jiān)會明確叫停未竣工商業(yè)地產(chǎn)的按揭貸款后，商業(yè)地產(chǎn)的成交量開始大幅下滑，出現(xiàn)了比住宅更為嚴(yán)重的積壓趨勢。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，截至10月末，商業(yè)地產(chǎn)存量連續(xù)3個月攀升至1028.6萬平方米的年內(nèi)最高峰。其中，商鋪存量597.8萬平方米，辦公樓存量430.8萬平方米。而辦公樓存量明顯擴(kuò)大，9月末環(huán)比增量22.6%，10月末環(huán)比增量49.4%。

以最近10個月的平均成交量統(tǒng)計，目前上海的寫字樓和商鋪庫存總量需要32個月才能消化完。而目前上海商品住宅庫存量，按今年前10月的月平均成交水平，完全消化只需要15個月。機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計顯示，11月上海商鋪的預(yù)計供應(yīng)量還將新增100萬平方米。

由于商業(yè)地產(chǎn)去庫存的壓力加大，開發(fā)商越來越多考慮通過自己持有，減輕銷售壓力。剛開業(yè)的浦東嘉里中心盡管配套了擁有上海最大會議和宴會場地的五星級酒店，周邊的新建公寓售價也已經(jīng)達(dá)到46000~75000元/平方米，但開發(fā)商依然選擇持有而不是出售182套能俯瞰世紀(jì)公園的服務(wù)式公寓。

另一投資者大規(guī)模撤退的是豪宅項目。在8月份前上海的高端住宅項目成交情況尚可，10萬元/平方米的頂級住宅，甚至出現(xiàn)了成交量較去年大幅上漲的熱銷景象。但進(jìn)入9月之后，豪宅同樣開始出現(xiàn)成交銳減。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)統(tǒng)計顯示，今年前10月全市單價在4萬元以上的高端住宅累計成交2492套，銷售面積52.8萬平方米，同比分別回落6.2%和11.7%。

海外物業(yè)分流投資客

商業(yè)地產(chǎn)和高端住宅曾是投資者熱衷購買的兩大主力。上述兩大市場的遇冷，顯示部分投資者正對投資國內(nèi)房地產(chǎn)項目失去興趣。而造成這一后果，除了樓市調(diào)控政策因素外，也和海外開發(fā)商提供的優(yōu)厚回報有關(guān)。

英國倫敦現(xiàn)代化豪華物業(yè)WoolwichCentra的開發(fā)商來上海推廣時就向購房者許諾，可以首付10%購買該項目的期房。而在期房變成現(xiàn)房的過程中，購房者不僅不需要?dú)w還貸款，而且可以以每年6%的銀行利率獲得首付款的存款利息。不僅如此，開發(fā)商還承諾，允許購房者轉(zhuǎn)讓未竣工的期房。

這也意味著如果在未竣工的兩年中，英國的房價上漲10%，投資客就可以獲取100%的巨額投資回報。而上述項目的銷售人員說，由于英鎊兌人民幣正處于歷史低位，目前購買英國房屋，也可能因為未來英鎊的升值而給投資者帶來利潤。

而美國的樓盤則以購買的房屋總價超過50萬美元，有機(jī)會申領(lǐng)當(dāng)?shù)氐?ldquo;綠卡”為“誘餌”誘惑投資客。在這個背景之下，投資客可以選擇的房地產(chǎn)投資類型有很多，住宅不再是多數(shù)人的唯一選擇。

投資型物業(yè)前景黯淡

萬科總裁郁亮在今年10月曾明確地表示，房地產(chǎn)市場已經(jīng)入了“下半場”，萬科要蓋“有人住的房子”。而此前，很多開發(fā)商更傾向于蓋有人投資的房子。在不同類型的房地產(chǎn)項目中，“升值”和“前景”總是開發(fā)商最樂意談的內(nèi)容。

但在投資客大規(guī)模撤退之后，專門“為投資客蓋的房子”未來的市場預(yù)期將被畫上一個大大的“問號”。

薛建雄明確表示，那些曾經(jīng)專為投資者購買開發(fā)的項目，目前上市必定虧損。前瞻網(wǎng)獲悉，在整個上海，現(xiàn)在銷售的2009年高地價項目不到十個，由于開發(fā)成本過高，開發(fā)商也難以調(diào)整產(chǎn)品定位。唯一能做的就是擱置這些產(chǎn)品的開發(fā)、銷售，先開發(fā)企業(yè)旗下其他低成本、能快速周轉(zhuǎn)的產(chǎn)品，等市場時機(jī)成熟以后再銷售那些高成本的項目。

陳晟則認(rèn)為，那些資金比較緊張的開發(fā)商，也有可能會轉(zhuǎn)讓那些“地王”地塊，以賣血求生。此前，上海也已有過“地王”項目被轉(zhuǎn)讓的情況。這或在一定程度上顯示了未來房地產(chǎn)市場走向存在著的不確定性風(fēng)險。