深圳啟動土改試點 重在產權制度創新

深圳再次成為了吃“螃蟹”的先行者，本次將在土地權益的確認和明晰方面先行先試，為全國土地管理制度改革積累經驗。

前瞻網記者獲悉，醞釀兩年的《深圳市土地管理制度改革總體方案》(下稱《改革方案》)3月底已獲得國土資源部和廣東省政府的聯合批復。25日，深圳將召開土地管理制度改革工作會議和改革試點啟動儀式。

此次土地改革亮點是產權制度創新，包括土地產權制度改革和土地二次開發利用機制創新，調控手段圍繞土地用途管制制度改革和土地有償使用制度改革兩大重點。

根據《改革方案》，深圳將以“產權明晰、市場配置、節約集約、科學調控”為土地管理制度改革原則，先行先試，建立高度城市化地區土地利用和管理新模式，推動土地資源配置市場化、土地利用高效化和土地管理的法制化。

此次深圳土地管理制度改革將分兩步推進，2011年~2015年的近期計劃和2016年~2020年的遠期計劃。

業內專家表示，深圳土地管理制度改革已經醞釀了很久，此次改革的核心是土地產權制度改革。

該專家認為，高度城鎮化的深圳，土地國有化并不完善，大量國有土地被小產權房、舊城村和地面物業所占據。政府處理每一塊土地都面臨著具體的協調工作。土地改革政策既要推進土地資源市場化，保證整體城市發展的需要，也要兼顧歷史遺留的現實問題，關鍵是找到兩者的平衡點。

而此次深圳的土地管理制度改革有望在解決歷史遺留問題上破題。

據前瞻網記者了解，截至2011年底，深圳小產權房違法建筑達到37.94萬棟，建筑面積達4.05億平方米，是深圳市總建筑面積的49.27%。

針對這些建立在宅基地上的集體產權房，如何實現權益，保證土地資源市場化，深圳擬在符合政策規定的基礎上，建立健全相關政策體系，推進原農村土地確權試點實踐工作，加強原農村土地產權制度創新。如，原農村土地“依現狀、依改造”進行確權;在“房地合一”體系內，探索房地權利分離條件下的管理制度，探索土地權益書、作價入股等補償模式等，破解確權難題。

在市中心區房價動輒兩三萬元/平方米的背景下，小產權房以每平方米4000~6000元的價格成為很多城市夾心層的購房選擇之一。房地產業內人士認為，確權標準如何設定非常關鍵，標準太窄容易引發小產權房所有者的不滿，標準寬泛則會鼓勵違建，甚至推高小產權房房價。

對此，《改革方案》中提到將“依現狀、依改造”等路徑確權。

此外，深圳將研究和探索限房價競地價、不設定條件的掛牌出讓等多種方式。健全土地供應體系，探索租賃、作價入股等土地有償使用方式;未來深圳將創新土地金融工具，展開土地金融政策研究;在土地收購回購上，將引入市場機制，創新土地收購模式和多元化補償方式，完善土地整改方案，探索實行政府部門對土地的優先購買權，不斷健全土地規章管理制度。