上海多樓盤“虧本賣房” 開(kāi)發(fā)商加速回籠資金

近來(lái)上海不斷出現(xiàn)“虧本賣房”的現(xiàn)象

樓市調(diào)控嚴(yán)執(zhí)不怠，開(kāi)發(fā)商們卻開(kāi)始按捺不住了。據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，近來(lái)上海不斷出現(xiàn)“虧本賣房”的現(xiàn)象。8月初，上海嘉定區(qū)曾經(jīng)的地王項(xiàng)目常發(fā)豪庭國(guó)際以低價(jià)開(kāi)賣，房?jī)r(jià)甚至低于開(kāi)發(fā)商當(dāng)年拿地的樓面價(jià)。與之情形相似的還有中海長(zhǎng)風(fēng)板塊的紫御豪庭，其售價(jià)也接近成本價(jià)格。

近期開(kāi)賣的各個(gè)“地王”，往往都是在2009年底拿的地。因?yàn)楫?dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情火熱，開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)先恐后搶地，“地王”層出不窮。幾年之后，這些項(xiàng)目紛紛到了發(fā)售階段，而其售價(jià)卻得不到市場(chǎng)的支撐。

多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，由于中央房地產(chǎn)調(diào)控政策一直堅(jiān)定不放松，加上市場(chǎng)需求委靡不振，上海的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們正在選擇“以價(jià)換量”，加速回籠資金。

“賠本賺吆喝”

8月初，由常發(fā)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的，位于上海市嘉定區(qū)的常發(fā)豪庭國(guó)際項(xiàng)目開(kāi)始發(fā)售，其最低售價(jià)只有11588元/平方米，這已經(jīng)低于開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)拿下這一地塊的樓面價(jià)，后者超過(guò)了1.2萬(wàn)元/平方米。

嘉定區(qū)位于上海西北近郊，在規(guī)劃中是上海的“汽車城”。隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，嘉定的居民數(shù)量不斷增加，而嘉定的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量也非常可觀，尤其受到剛需客戶的歡迎。常發(fā)豪庭國(guó)際的銷售人員透露，項(xiàng)目中售價(jià)低于樓面價(jià)的是位于底層的幾套商品房，而且這些房屋在開(kāi)盤后不久就售罄。現(xiàn)階段，常發(fā)豪庭國(guó)際的售價(jià)在1.4萬(wàn)～1.5萬(wàn)元/平方米這一范圍。房型面積包括137平方米的較大戶型，總售價(jià)約為190萬(wàn)元。

“即使是賣1.4萬(wàn)元/平方米，我們還是虧的，如果房?jī)r(jià)在1.8萬(wàn)元/平方米以下，就是低于成本價(jià)賣房。”上述售樓人表示，之所以在開(kāi)盤時(shí)打出低于樓面價(jià)的價(jià)格，目的是“賠本賺吆喝”。

常發(fā)豪庭國(guó)際低價(jià)開(kāi)盤也確實(shí)贏得不少的關(guān)注，銷售人員認(rèn)為，“面包賤過(guò)面粉”，這是該樓盤在嘉定地區(qū)比別的樓盤更受關(guān)注的重要原因，這將有利于銷售。常發(fā)豪庭國(guó)際的這一做法并非孤案，中建、中海等開(kāi)發(fā)商在上海的項(xiàng)目，同樣以接近成本的價(jià)格售賣。

縱觀這些開(kāi)發(fā)商手中的地塊，大部分都集中在2009年。當(dāng)時(shí)，地王層出不窮，有些地塊的溢價(jià)率高達(dá)300%以上。然而好景不長(zhǎng)，隨后在2010年末，嘉定區(qū)就曾出現(xiàn)過(guò)開(kāi)發(fā)商高價(jià)拍地后無(wú)力開(kāi)發(fā)、退回政府的現(xiàn)象，隨后又以更低的價(jià)格被其他開(kāi)發(fā)商拿下。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，從2009年10月到2010年1月，嘉定區(qū)連續(xù)出現(xiàn)了7幅樓面價(jià)破萬(wàn)元的住宅地塊，其溢價(jià)率都在300%以上。而嘉定新城中心區(qū)的地塊，溢價(jià)率甚至達(dá)到了425%，刷新了當(dāng)時(shí)住宅用地的溢價(jià)紀(jì)錄。

研究人員薛建雄表示，正是近期上海房?jī)r(jià)的走勢(shì)造成嘉定出現(xiàn)虧本賣房，甚至房?jī)r(jià)低于樓面價(jià)的原因。事實(shí)上，嘉定此前的地塊被造出許多概念，炒作過(guò)度。而浦東的迪斯尼板塊等地亦出現(xiàn)了低價(jià)被爆炒的現(xiàn)象，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年，這些地塊建成后都很難得到房?jī)r(jià)的支撐。

薛建雄認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商之所以愿意虧本賣房，并不僅僅出于回籠資金的需求，而是基于對(duì)資金成本的掂量。薛建雄為開(kāi)發(fā)商算了一筆賬，“現(xiàn)在房?jī)r(jià)1.2萬(wàn)元/平方米，如果五年之后漲不到1.7萬(wàn)元/平方米，資金成本就收不回來(lái)，還不如現(xiàn)在賣掉。”

為繼續(xù)拿地準(zhǔn)備資金

新房和二手房的價(jià)格如今同時(shí)處在低迷的狀態(tài)。前瞻網(wǎng)了解到，截至8月下旬，受到掛牌減少、政策預(yù)期不明等因素的影響，上海二手樓市的交投處在降溫的氛圍中。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年8月前26天上海新建商品住宅成交63.9萬(wàn)平方米，較7月份同期回落8.7%。

一個(gè)略顯積極的信號(hào)是，在買方市場(chǎng)需求退潮之際，婚房剛需、置換型買家正在入市購(gòu)房，成為了支持8月成交的主要力量。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)研究顯示，雖然婚房剛需需求出手力度不減，但其他剛需買家則因?yàn)檎哳A(yù)期不明、價(jià)格上漲等因素轉(zhuǎn)為觀望。這也造成了開(kāi)發(fā)商一方心態(tài)的轉(zhuǎn)變，加快銷售成為了當(dāng)務(wù)之急。

業(yè)內(nèi)專家陳晟表示，具體到上海嘉定地區(qū)，這里曾經(jīng)歷過(guò)一段拿地的高峰期。當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的走向判斷有所偏差，對(duì)政策更加缺乏準(zhǔn)確的預(yù)期，因而拿地比較沖動(dòng)。

其實(shí)早在嘉定這個(gè)樓盤之前，在上海周邊的太倉(cāng)等地區(qū)，已經(jīng)提前出現(xiàn)了售價(jià)低于成本的現(xiàn)場(chǎng)。

“拿地成本過(guò)高了，市場(chǎng)只能通過(guò)降低價(jià)格來(lái)吸引客戶，從而實(shí)現(xiàn)資金鏈的快速回籠。”陳晟認(rèn)為，有些開(kāi)發(fā)商其實(shí)是因?yàn)榻A段看到了售價(jià)更低的土地。因而他們寧愿賣房虧損，也要抓緊獲得資金，從而繼續(xù)拿地，儲(chǔ)備土地。

即使是這種行情之下，嘉定區(qū)仍然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的地方。業(yè)內(nèi)有一種說(shuō)法是，“上海剛需看嘉定，北京剛需看通州”。普遍認(rèn)為，嘉定的房?jī)r(jià)即使委靡不振，也不會(huì)跌到很深。首先是由于嘉定新城的建設(shè)是政府著力主導(dǎo)、最為重視的項(xiàng)目;此外，嘉定汽車城始終是一個(gè)熱點(diǎn)，不會(huì)因?yàn)槌醋鞫淖儭?/p>

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，雖然樓市已處在政策收緊預(yù)期的警戒線邊緣，但8月前26天新建住宅成交同比仍提升了近46.2%。就目前的“反季”成交勢(shì)頭看，預(yù)計(jì)至月末其較7月份的成交水平相差不遠(yuǎn)，而后“金九銀十”期間的量?jī)r(jià)走勢(shì)則更是令人期待。

陳晟表示，形成嘉定房地產(chǎn)市場(chǎng)如今格局的原因與宏觀形勢(shì)密不可分。2008年，國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)低迷，土地市場(chǎng)更是跌到谷底。而在隨后的四萬(wàn)億刺激計(jì)劃出臺(tái)后，2009年，樂(lè)觀情緒突然爆發(fā)，市場(chǎng)出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)。也正是2009年的地價(jià)的飆升，為日后的房地產(chǎn)市場(chǎng)埋下了銀行，使得眾多開(kāi)發(fā)商們?nèi)缃褚惺芫薮髩毫Α?a class='endicon' href='//www.61safe.com/' target='_blank' title='前瞻網(wǎng)'>