怎么看待中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)發(fā)展？房地產(chǎn)對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)和普通民眾的影響？

拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車(chē)分別為投資、消費(fèi)和進(jìn)出口。以下從三個(gè)方面對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來(lái)走勢(shì)進(jìn)行分析：

投資市場(chǎng)：固定資產(chǎn)投資增速放緩

從投資市場(chǎng)來(lái)看，在中國(guó)固定資產(chǎn)投資中，基建投資、房地產(chǎn)投資對(duì)拉動(dòng)中國(guó)GDP的增長(zhǎng)起到重要作用。

盡管2015年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額增速恢復(fù)增長(zhǎng)，但是總的固定資產(chǎn)投資完成額增速呈下滑趨勢(shì)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2019年1-7月，中國(guó)固定資產(chǎn)投資完成額累計(jì)為34.89萬(wàn)億，同比下降1.9%。

制造業(yè)是衡量一個(gè)國(guó)家綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、硬實(shí)力的重要指標(biāo)。2015-2019年，中國(guó)制造業(yè)增加值同比增速總體上呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

圖表  1：2014-2019年中國(guó)固定資產(chǎn)投資完成額（單位：億元，%）

圖表  2：2012-2018年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額（單位：億元，%）

圖表  3：2015-2019年中國(guó)制造業(yè)增加值當(dāng)月同比（單位： %）

需求市場(chǎng)：社會(huì)消費(fèi)品零售市場(chǎng)增速下降至低點(diǎn)

2015-2019年，中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速整體呈下滑趨勢(shì)。

2019年7月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額33073億元，同比名義增長(zhǎng)7.6%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)5.7%），增速較2017年7月（6.5%）增速下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。

圖表  4：2015-2019年中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額當(dāng)月同比（單位：%）

進(jìn)出口市場(chǎng)：貿(mào)易順差縮小

2015-2018年，中國(guó)進(jìn)出口順差逐漸縮小。2018年中國(guó)進(jìn)口金額為14.09萬(wàn)億元，出口金額為16.41萬(wàn)億元，進(jìn)出口順差為2.32億元，貿(mào)易順差同比下降18.48%。

圖表  5：2012-2018年中國(guó)進(jìn)出口規(guī)模（單位：萬(wàn)億元）

未來(lái)趨勢(shì)：經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整期

雖然這幾年來(lái)，央行貨幣政策持續(xù)處于寬松狀態(tài)，多次下調(diào)存款機(jī)構(gòu)準(zhǔn)備金率，但對(duì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)刺激效果較為有限，房地產(chǎn)投資及基建投資受限于地方債務(wù)規(guī)模，難實(shí)現(xiàn)較大增長(zhǎng)；消費(fèi)市場(chǎng)則受居民負(fù)債率快速上升級(jí)經(jīng)濟(jì)增速下滑影響，消費(fèi)零售市場(chǎng)表現(xiàn)欠佳；進(jìn)出口市場(chǎng)則受中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及2018年以來(lái)國(guó)際貿(mào)易摩擦升溫影響，貿(mào)易順差縮小。

綜合來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整期，短期經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)局面難以再現(xiàn)。

房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響幾何

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到重要作用。2012-2018年，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率持續(xù)保持在10%以上。

2018年，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額為12.03萬(wàn)億元，占GDP的13.4%。

房地產(chǎn)對(duì)居民的影響主要體現(xiàn)在居民負(fù)債率上。房?jī)r(jià)的上升導(dǎo)致了居民購(gòu)房成本快速上升，居民儲(chǔ)蓄率下滑，對(duì)消費(fèi)需求市場(chǎng)形成擠出效應(yīng)。

設(shè)城市居民中有3成居民全額付款購(gòu)房，剩余7成居民采用20年等額本息按揭方式購(gòu)房，按揭首付比例為30%，年利率為5%，按此計(jì)算，2010年居民購(gòu)買(mǎi)商品房支出為39160億元，占城鎮(zhèn)居民可支配收入的30.60%；2017年居民購(gòu)買(mǎi)商品房支出為114928億元，占城鎮(zhèn)居民可支配收入的38.82%。可見(jiàn)，房?jī)r(jià)上漲，居民購(gòu)房支出負(fù)擔(dān)大幅增加，也是導(dǎo)致居民儲(chǔ)蓄率下滑原因之一。

圖表  6：2012-2018年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)GDP貢獻(xiàn)率（單位：%）

圖表  7：2012-2017年居民購(gòu)房支出占城鎮(zhèn)居民可支配收入比例