深圳新增商品房體量不斷縮水 限制本地物管企業的發展

而根據深圳市《近期建設與土地利用規劃2013年度實施計劃(草案)》，2013年深圳市度將供應建設用地1710公頃，包含新增建設用地數量700公頃，存量建設用地1010公頃，建設用地主要依靠存量建設用地補充。而2012年深圳市建設用地的供應計劃則為1868公頃，比2013年還高出100多公頃。劉小紅認為，建設用地供應的減少勢必對物業的新增建設造成不利影響，進而影響到物業管理市場容量的擴張。

圖表：2008-2012年深圳推出土地規劃建筑面積走勢(單位：萬平方米，%)

資料來源：《2013-2017年中國物業管理行業發展前景與投資戰略規劃分析報告》

◆ 商品房竣工體量較少，2013-2017年均每年僅新增物管市場容量1.4億元。

根據前瞻產業研究物業管理行業資深研究員——劉小紅向前瞻網記者提供的數據，2012年深圳市商品房竣工面積僅為425.75萬平方米，僅為北京的4.6%，上海的3.5%。據她測算，2005-2012年的7年間，深圳市商品房竣工面積平均每年下降5.74%，若按照該平均增幅測算，則到2017年該市的商品房竣工面積很有可能在320萬平方米以下。而根據《深圳市住宅物業服務收費指導標準(高層)》，深圳市住宅區物業的服務收費標準在1.90-3.90元/平方米/月，若以二級標準3.2元/平方米/月測算，則2013-2017年深圳市新增商品房物業管理的市場容量為6.85億元(由于商業/辦公物業的收費較高，因此該數據為保守估計)，平均每年僅新增1.4億元左右，分攤到2620家企業，平均每家企業每年僅新增不到6萬元的收入規模，可以說這個市場容量相當小。因此對于深圳市的物業企業來說，應該大力拓展廣東省內的其他新興發展城市，以及向省外擴展。

圖表：2013-2017年深圳商品房竣工面積預測(單位：萬平方米)

資料來源：《2013-2017年中國物業管理行業發展前景與投資戰略規劃分析報告》