養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)新藍海

在中國老齡化嚴(yán)重的背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)不像其他產(chǎn)業(yè)，遵循成長高峰再衰退的生命周期規(guī)律。一旦找到合適的發(fā)展模式，中國養(yǎng)老地產(chǎn)這片藍海將發(fā)展得非常快，直至白熱化競爭狀態(tài)。

透視養(yǎng)老地產(chǎn)商機  我國老齡化趨勢加速

根據(jù)聯(lián)合國標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個國家或地區(qū)60歲以上老年人口占總?cè)丝诘?0%，或65歲以上老年人口占總?cè)丝诘?%，即視為進入老齡化社會。

我國自2000年起即已進入老齡化社會。2000-2010年間，我國老年人口年均增加3.2%，明顯高于同期人口總量增速的0.56%；2010年，我國60歲及以上老年人口占13.26%，達到1.78億人。0-14歲人口占16.60%，比2000年人口普查下降6.29個百分點。在1990-2000年的十年間，60歲以上人口比例提升了1.77個百分點，0-14歲區(qū)間少年兒童人口比重下降了4.93個百分點。可以看出，人口老齡化的速度在加快，少年兒童比重降低速度也在加快。

國務(wù)院公布的《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》顯示，從2011年到2015年，全國60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億，老年人口比重將由13.3%增加到16%。

2010-2050年將是我國人口老齡化高速增長期，這一階段老年人口平均每10年提高3.99%。預(yù)計到2014年，我國六十歲以上人口將達到2億，2026年將達到3億，成為超老年型國家。

市場需求及供應(yīng)缺口利于養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展

人口老齡化迅速發(fā)展的背后，也意味著一個潛力巨大、亟待開發(fā)的市場正在形成。根據(jù)中國老齡科學(xué)研究中心（CRCA）一項對中老年人的調(diào)查顯示，2010年，老年人消費市場總量為14000億元人民幣。其中，在不動產(chǎn)方面的需求約為8388億元，預(yù)計到2020年該市場需求將達到28145億元，在2030年達到73219億元。

從機構(gòu)養(yǎng)老型老年住宅需求來看，截至2010年底，我國各類老年機構(gòu)共提供床位314.9萬張，每千名老人占有養(yǎng)老床位僅有17.7張。假設(shè)2015年我國每千名老人占有養(yǎng)老床位數(shù)達到“十二五”規(guī)劃的30張，2020年可以達到發(fā)達國家的水平50張，則2015年和2020年養(yǎng)老床位數(shù)的需求量分別為630萬張和1250萬張，即2010-2015年間需要新增床位數(shù)315萬張，2015-2020年間需要新增床位數(shù)620萬張。

無論從我國“未富先老”的現(xiàn)實國情看，還是從國外經(jīng)驗看，在機構(gòu)養(yǎng)老型老年住宅的供給中，市場化運作方式應(yīng)占主導(dǎo)。并且，從我國已有政策指向中也可以看出，政府支持民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)。以福利化水平較高的英國為例，機構(gòu)養(yǎng)老型老年住宅的供給結(jié)構(gòu)中，政府福利性老年住宅在機構(gòu)養(yǎng)老型老年住宅中所占比例僅為15%。如果按照這一比例估計，則2010-2015年間需要新增床位數(shù)中，約47萬張需要政府提供，268萬張需要通過市場化運作方式提供；2015-2020年間需要新增床位數(shù)中，約93萬張需要政府提供，527萬張需要通過市場化運作方式提供。

2010-2015年間機構(gòu)養(yǎng)老型老年住宅需要新增床位數(shù)315萬張，折合建筑面積約8600萬平方米米需要投資2130億元；2015-2020年間需要新增床位數(shù)620萬張，折合建筑面積約17000萬平方米，需要投資6640億元。

結(jié)合我國老齡人口發(fā)展?fàn)顩r，總結(jié)出我國老年住宅的需求變化進程：

第一階段：市場發(fā)展初期（1999-2010年）——老年住宅市場發(fā)展緩慢

該階段老年人口的絕對值很大，市場對老年住宅有需求，但由于我國社會福利水平及總體經(jīng)濟水平還遠未達到能夠支持老年人住房消費的能力，老年人不能構(gòu)成老年住宅消費的主體，同時，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老居住觀念還未轉(zhuǎn)變過來，因此市場有效需求不明朗，市場風(fēng)險稍大，老年住宅市場發(fā)展緩慢。

第二階段：市場快速發(fā)展階段（2010-2025年）——老年住宅井噴式增長

一方面，我國經(jīng)濟發(fā)展到一個新的水平，人均GDP達到3000美元以上，社會保障體系的逐步完善，老年人已逐漸成為老年住宅的消費主體，市場需求明朗。另一方面，目前年齡在35-45歲的一批中年人在這一階段也步入老年，他們是目前社會的主流，有著較高的收入及教育水平。

同時，這一時期，老年人獨立居住的養(yǎng)老觀念已經(jīng)形成，因此，這一階段老年住宅的需求將會出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，老年住宅的增長將會保持在一個較高水準(zhǔn)，約在10%左右。

第三階段：市場成熟發(fā)展階段（2025-2055年）——處于較高水平穩(wěn)定期

老年住宅市場的發(fā)展已進入一個穩(wěn)定發(fā)展期，發(fā)展初期的消費需求釋放階段已經(jīng)過去，市場發(fā)展?jié)u趨理性，市場競爭也相對激烈，逐漸呈現(xiàn)出品牌化、規(guī)模化的發(fā)展趨勢，因此，老年住宅市場的發(fā)展將穩(wěn)定在一個較高的合理水平。