養老地產的商業新藍海

區域版圖四分天下

在對區域市場投資機會進行選擇時，主要參考“人口狀況”及“人均可支配收入”兩個指標進行考量。人口狀況判斷標準以聯合國的“60歲以上的人口占總人口比例達到10%，或65歲以上人口占總人口的比重達到7%”作為判斷一個地區是否進入老齡社會的標準。人均可支配收入則依據國際標準“人均可支配收入達到3000美元（約20000人民幣）以上具備發展養老地產的條件”。

經過統計分析，全國各區域市場可劃分為成熟區（華東、華北、西北城市群）、考察區（東北、華中、西南城市群）、潛力區（華南移民城市群）及暫不考慮區（經濟發展水品及老齡化程度均不高的其它城市群）。具體來看，成熟區指老齡化程度高，經濟水平發達，目前階段可立即進入的區域。其中以上海、北京、西安為代表。因為其老齡化程度最嚴重，具有巨大的潛在市場。強大的消費力又提供了有力的消費支撐，為老年住宅的試點開發和良性發育提供了有利條件。另外，這些城市中高知識、高收入的老人消費觀和養老觀也在發生變化。據中國老齡科研中心調查材料顯示，在北京市50歲以上的常住人口中，希望現在住進老年公寓和將來愿意入住的分別為10.4萬和30.8萬。今年3月份，保利地產公布的下一個十年發展戰略規劃中，就有以北京作為養老地產試點區域的內容。

考察區指老齡化程度嚴重，經濟發展水平有待提高。具體項目應重點考察當地的經濟發展狀況和消費能力。以沈陽、武漢、成都等城市為代表。

潛力區指經濟發展水平高，消費能力強，老齡化程度有限，具體項目應重點考察當地對養老地產的需求狀況。以深圳等新興移民城市為代表。（暫不考慮區指經濟發展水平及老齡化程度均不高的區域，暫不適應作為投資開發目標選擇市場。）

開辟藍海 前景廣闊

養老地產在中國是新興產業，但在國際上已經是非常成熟的產業。在中國老齡化嚴重的背景下，它不會像其他任何一個產業，遵循產業成長達到高峰再衰退的生命周期規律。目前，國內市場沒有走出關鍵的第一步，但一旦找到合適的發展模式，中國養老地產這片藍海將發展得非常快，直至白熱化競爭的狀態。

目前養老地產市場競爭程度低，誰率先進入并培育了核心競爭力，將獲得長足的發展。正如萬科對于養老地產的評價：“人口拐點到來的時候，養老地產的戰略地位將不亞于工業化住宅的地位。”

作者簡介：高曉詩，中山大學學士學位，在前瞻負責地產、工程領域產業研究工作，統籌執行多項房地產工程領域個性化咨詢項目，具有豐富的項目經驗以及扎實的理論基礎。