房地產(chǎn)行業(yè)：由“極寒”轉(zhuǎn)向“微暖”

房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖？

今年頭兩個(gè)月，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)處于“極寒”狀態(tài)，3月份漸漸出現(xiàn)暖意。這種回暖背后，是地方政策影響剛性需求的預(yù)期，以及龍頭房企帶頭降價(jià)促銷雙重作用的結(jié)果。

縱觀一季度，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力仍然很大，新一輪融資正如火如荼地展開。市場(chǎng)對(duì)后市并不過(guò)于悲觀：從政策面上看，盡管今年兩會(huì)期間中央以“房?jī)r(jià)遠(yuǎn)未達(dá)到合理價(jià)位”來(lái)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控的堅(jiān)定性，但市場(chǎng)仍然對(duì)一些微調(diào)政策抱有期望。其間，只要企業(yè)不盲目樂(lè)觀，貿(mào)然漲價(jià)，反而更積極地制定銷售策略，今年仍有一些出貨窗口出現(xiàn)。多數(shù)龍頭房企完成與去年持平的銷售目標(biāo)仍是大概率事件。

對(duì)于這種樂(lè)觀預(yù)期的程度，國(guó)企明顯大于民企。其根本原因是國(guó)資背景的企業(yè)，資金壓力小于民企。

總體來(lái)說(shuō)，就如萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮所言，政府調(diào)控能力在增強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)的“保命能力”也在增強(qiáng)。更多民營(yíng)企業(yè)將2012年定位為“保命”的一年，只要穩(wěn)定住現(xiàn)金流，房地產(chǎn)業(yè)作為內(nèi)需領(lǐng)域的重要產(chǎn)業(yè)之一，市場(chǎng)前景仍可期待。

一季度銷售同比下滑明顯 3月“微幅”回暖

“我們現(xiàn)在不看政策，也不看同行，一心做好自己的銷售計(jì)劃，快速回籠資金是首要目標(biāo)。”南京棲霞建設(shè)董事長(zhǎng)陳興漢說(shuō)。這句話其實(shí)反映了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)目前的心態(tài)。在調(diào)控政策風(fēng)云變幻的2012年一季度，房地產(chǎn)企業(yè)少了此前的觀望與等待，紛紛選擇埋頭促銷。

縱觀一季度樓市，我們可以看到由“極寒”轉(zhuǎn)向“微暖”的清晰過(guò)程。據(jù)前瞻資訊數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)顯示，2012年1月份，中國(guó)100個(gè)城市中有60個(gè)城市環(huán)比下跌，整體住宅均價(jià)為8793元/平方米，環(huán)比下降0.18%，為連續(xù)第五個(gè)月下降。而包括北京在內(nèi)的十大城市住宅均價(jià)為15565元/平方米，同比下跌0.62%，成為自2010年6月以來(lái)首次同比下降。

到了2月，上述百城住宅平均價(jià)格降至8767元/平方米，價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量擴(kuò)大至72個(gè)。而上述十大城市住宅均價(jià)再降至15516元/平方米，同比下跌1.41%，跌幅擴(kuò)大。從企業(yè)合同銷售金額來(lái)看，今年前兩個(gè)月，龍湖同比降54%，保利同比降30%，萬(wàn)科同比降27%，恒大同比降70%。

但是，到了3月份，樓市銷售卻出現(xiàn)了小陽(yáng)春，尤其是兩會(huì)期間，在3月5日至3月11日當(dāng)周，一線城市北京、上海、廣州和深圳的一手房成交較前四周平均成交量分別上升14%、10%、21%和上升37%。成都、杭州等地成交面積較前四周平均水平增長(zhǎng)45%和130%。北京3月上旬新建住宅共簽約1743套，環(huán)比上漲34.7%，二手房簽約2911套，環(huán)比上漲138%。

“南京2月底開始房子突然好賣起來(lái)。搞不清楚是什么原因。”一位南京房地產(chǎn)業(yè)人士稱。數(shù)據(jù)顯示，南京3月前兩周成交面積均在14萬(wàn)平方米左右，已經(jīng)較2月初6.4萬(wàn)平方米的周成交量有大幅增長(zhǎng)。

3月中旬，位于南京棲霞仙林大道北側(cè)的棲園別墅項(xiàng)目，銷售人員稱，其在2月底一周內(nèi)銷售過(guò)億元，改善性需求的入市跡象非常明顯。

一位前來(lái)看房的購(gòu)房者王先生表示，在觀望了近一年后，令其決定入市選房的主要原因是政策微調(diào)的跡象。“我們現(xiàn)在最關(guān)心政策啥時(shí)候轉(zhuǎn)向，如果政策放松了，房?jī)r(jià)肯定要漲。”王先生稱。樓盤銷售人員也表示，其實(shí)對(duì)于改善型需求來(lái)說(shuō)，所謂限購(gòu)并不是絕對(duì)不能解決的問(wèn)題，比如公司名義購(gòu)房，比如補(bǔ)交1年個(gè)稅等。而很多剛需不愿意入市的真正原因其實(shí)還是期待未來(lái)有更大降價(jià)幅度出現(xiàn)。

也就是說(shuō)，一旦政策轉(zhuǎn)向的跡象出現(xiàn)，強(qiáng)大的剛需和改善性需求將大舉入市，如果同時(shí)遭遇供給高峰，二季度將有更多企業(yè)參與到“以價(jià)換量”大軍中。房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)不會(huì)改變，但降價(jià)幅度可能隨著成交量回暖而收窄。