房地產(chǎn)行業(yè)：由“極寒”轉(zhuǎn)向“微暖”

政策博弈成為影響市場走向主因

調(diào)查顯示，一季度，影響成交量大起大落的重要因素確實是政策預(yù)期。1至2月，包括蕪湖、杭州、北京、上海等18個城市陸續(xù)推出救市政策，包括提高普通商品房標(biāo)準(zhǔn)，提高公積金貸款額度、契稅優(yōu)惠、購房補貼等多種形式，一些地方甚至直接松綁限購令，將部分非戶籍人士納入可購二套房范圍。這些舉措對市場預(yù)期產(chǎn)生較大影響，部分地方一二手房看房與購房量大幅上升。開發(fā)商開始宣傳房價回升，希望引導(dǎo)更多需求入市。

于是，3月以來樓市出現(xiàn)了非常明顯的成交回暖跡象，商品住宅存量的去化速度正在加快。比如，截至3月17日，南京可售存量房源為50700多套，與春節(jié)前后最高時候的5.5萬套相比下降了近5000套。上海方面，截至3月12日上午，上海新房存量面積約933.9萬平方米，較年初回落5%。華發(fā)證券也估測，全國的商品住宅庫存去化速度超預(yù)期，并可能在年中觸頂回落。

不過，這種回暖預(yù)期很快被更明確的嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控的信號所改變。典型事件是上海叫停松綁限購舉措以及今年兩會期間國務(wù)院總理溫家寶對樓市的表態(tài)。

2月底，上海對樓市限購老政策做出新解釋，即非上海戶籍人士持居住證滿三年可購買二套房，率先對“限購令”進(jìn)行微調(diào)。此后數(shù)日，A股地產(chǎn)股連續(xù)大幅上漲，購房者因預(yù)期變化而開始積極入市購房。不過，短短7天后，該政策被地方政府宣布廢止。有消息稱，上海松綁限購的做法因有違調(diào)控大局。

在接下來的兩會中，溫家寶以“一些地方房價遠(yuǎn)未回到合理價位”來強調(diào)樓市調(diào)控不能放松，房地產(chǎn)市場再度陷入觀望。

“從本質(zhì)上說，中央在不斷堅定房價回調(diào)的預(yù)期，所產(chǎn)生的結(jié)果是：購房者持幣觀望時間越久，開發(fā)商降價可能性越大。”一位接近住建部的房地產(chǎn)業(yè)知名人士表示。

這種預(yù)期無疑對開發(fā)商影響重大。3月15日，上海市春季房展會開幕，雖然龍頭房企鮮有參與，但參加企業(yè)已經(jīng)不再堅挺不降。最低7.7折的價格優(yōu)惠開始在市場上出現(xiàn)。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔介紹，雖然房企所推特價促銷房源仍有噱頭意味，但是隨著調(diào)控長期深入，中國房地產(chǎn)市場正在出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變，房企開始迎合市場主流需求，小戶型、低總價等房源增多，部分項目價格開始接近成本線。房企暴利正在逐步褪色。

據(jù)了解，無論是恒大、龍湖這樣的龍頭民企，還是保利、招商、中糧這樣的典型國企，都在全身參與“積極定價”行列。“誓死不降”的少數(shù)企業(yè)或者是資金鏈尚可維持，或因為拿地成本過高，形成“降與不降同樣虧”的尷尬局面。

“以價換量”成共識 樂觀預(yù)期全年目標(biāo)

如果要預(yù)測一季度房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，因為受1、2月份大幅下降的影響，房企一季報銷售收入同比增長者可能不多。不過，值得注意的是，對于今年后三個季度的銷售狀況，很多被訪企業(yè)并不悲觀。

資料顯示，在已經(jīng)公布今年全年銷售目標(biāo)的企業(yè)中，恒大地產(chǎn)、碧桂園兩家企業(yè)銷售目標(biāo)略低于去年。富力地產(chǎn)、合景泰富、龍湖地產(chǎn)2012年銷售目標(biāo)微增9.8%、4.3%和1.9%。萬科、保利等企業(yè)雖未官方公布銷售目標(biāo)，但據(jù)企業(yè)內(nèi)部人士透露，完成與去年基本持平的銷售目標(biāo)，沒有太大問題。

企業(yè)普遍認(rèn)為，從政策面上看，新的緊縮性政策出臺絕無可能，相反，地方微幅寬松政策還會陸續(xù)出現(xiàn)，這將吸引更多需求入市。這個時候，只要開發(fā)商不輕易提價，而是繼續(xù)選擇低價跑量，很多企業(yè)仍有望完成全年銷售目標(biāo)。

開發(fā)商們對宏觀政策的理解與市場有些出入。在他們看來，溫家寶總理在兩會期間的表態(tài)堅定了房地產(chǎn)調(diào)控的決心，也流露出了房地產(chǎn)業(yè)影響宏觀經(jīng)濟(jì)的繁雜性。“房地產(chǎn)市場關(guān)系到財政、金融、土地、企業(yè)等各項政策，涉及到中央和地方的利益關(guān)系，特別是地方從土地出讓中獲取大量的收入。涉及金融企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的利益，改革的阻力相當(dāng)之大。”溫家寶此前表示。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，房地產(chǎn)投資增速下降對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的鏈條性問題在今年將不可避免地出現(xiàn)。華夏銀行高層透露，從銀行體系來看，部分房企已經(jīng)出現(xiàn)貸款逾期現(xiàn)象，但目前逾期周期不長。如果商品房銷售市場持續(xù)現(xiàn)狀，開發(fā)貸款大量逾期現(xiàn)象可能在年底出現(xiàn)。這些因此都可能令宏觀調(diào)控政策在基調(diào)不改的前提下有些微放松。

甚至有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，隨著二季度的到來，房地產(chǎn)投資下滑帶來的經(jīng)濟(jì)基本面問題會逐漸明顯，部分企業(yè)資金鏈問題可能爆發(fā)，越來越多城市將加大救市力度，比如提高公積金貸款比例，提高普通商品房標(biāo)準(zhǔn)，變相降低營業(yè)稅契稅等。

其實，早在2月底，住建部等七部委就聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控和加快保障性住房建設(shè)問題》的報告，提出今年要保持首套住房貸款政策穩(wěn)定性，督促銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)支持居民家庭購買首套普通自住房。中金公司研究人員介紹，從中金與銀行及開發(fā)商溝通的情況看，首套房按揭利率額度放松已成事實，四大行首套房貸利率已經(jīng)全面回到打折狀態(tài)。中央已經(jīng)明確表態(tài)支持普通商品住宅的建設(shè)，同時對高周轉(zhuǎn)型大公司的開發(fā)貸款給予支持。機(jī)構(gòu)預(yù)測，貨幣政策的實際寬松與地方政府自主決策的局部放松，將在未來成為樓市政策主基調(diào)。

與以往不同的是，面對這種政策環(huán)境，開發(fā)商并未盲目樂觀，而是仍然堅持以價換量。“今年以來，保利、招商等國資房企領(lǐng)降，其實很有信號意義。因為他們獲得了更權(quán)威的調(diào)控信息，基本上明確了今年全年緊縮性大基調(diào)不會有變化。因此，定向?qū)捤芍皇墙o了企業(yè)快速以價換量的短暫出貨窗口，而絕不適合全面回調(diào)價格。”中糧地產(chǎn)某高層表示。據(jù)他透露，中糧地產(chǎn)等國企未來將更多地開發(fā)普通商品房，以適應(yīng)調(diào)控需求，房地產(chǎn)暴利模式確已終結(jié)。

一位房地產(chǎn)界人士表示，目前來看，萬科、保利等資金鏈還是很安全的。只要這些大型房企在今年堅持少買地、多賣房，現(xiàn)金為王，不能說利潤率有多高，生存下來沒有任何問題。經(jīng)過這一困難時期，房地產(chǎn)發(fā)展依然值得期待。