溫州房價連跌23個月 限購令松綁能否激活樓市？

前瞻網獲悉，截至今年7月，溫州房價已經連續23個月下降，新建商品房比最高峰時下跌近40%，豪宅攔腰斬斷跌幅50%，最低跌幅20%。預測，下半年溫州房價還可能下降10%左右，一些新建商品房比最高峰時下跌了百分之三四十，個別豪宅甚至攔腰斬斷。這個關鍵節點，8月6日溫州在全國46個限購城市中，率先對地方版“限購令”進行松綁，以此激活房屋市場交易。

“現在情況比較嚴重。”一些溫州中介、銀行、法院等人士說，之前房價在高位時，滿負荷貸款的新建商品房，如今在房價暴跌后，大都面臨成交價低于銀行貸款的窘境。

同時，一些商品房價格僅高出銀行最大貸款一兩成。業內人士預測，在房屋供應量放大、實體經濟尚無起色的當下，下半年溫州房價還可能下降10%左右。從理論上看，這些商品房也將面臨成交價不足償還銀行貸款的風險。

上述人士認為，房價暴跌已產生社會信用風險，個人“棄房”或“跑路”已經比較多。

截至今年7月，溫州房價已經連續23個月下降，一些新建商品房比最高峰時下跌了百分之三四十，個別豪宅甚至攔腰斬斷。在這個關鍵節點，8月6日溫州在全國46個限購城市中，率先對地方版“限購令”進行松綁，以此激活房屋市場交易。

成交價低于貸款額

一位溫州基層法院副院長說，從2011年到現在，該院查封的房屋至少有3000套，目前還只有小部分進行拍賣。

受2011年民間借貸危機影響，溫州司法委托拍賣的房屋數量明顯增多。

一位溫州市區級法院人士說，2011年全市法院委托拍賣545件，2012年986件，今年上半年為622件，其中百分之七八十為房產。一位溫州市區級法院人士說，今年該院委托拍賣件數是2011年的3.2倍，預計全年委托評估在420件左右，“其中80%為個人房產，這還不包括企業破產涉及的房產。”

“現在，拍賣成交價低于銀行貸款的房源經常出現。”上述溫州市區級法院人士說，以前這種“倒掛”房源極為少見，但這兩年越來越頻繁，好多房子賣了以后還不夠償還銀行貸款。他說，這些房源主要來自銀行起訴，再經過公告、起訴、答辯、執行等司法流程，這些房屋委托拍賣最快需要6個月時間。

一位股份制銀行溫州分行信貸部負責人認為，現在這種“倒掛”房源主要出現在之前熱炒的高端物業中，比如京都城、香緹半島等樓盤。之前被炒到5萬元/平方米的香緹半島，如今價格已下降至2.8萬元/平方米左右，周邊一毛坯房開盤價僅為2.5萬元/平方米。“如果當時高價買入，那現在已不足償還銀行貸款。”

溫州中鼎房地產評估有限公司總經理盧林勇說，一般房產貸款評估價是成交價的8折左右，按最大抵押貸款七成計算，即可貸款房屋成交價的56%，現在一些豪宅價格下降了百分之四五十，就意味著這些房源成交價低于銀行貸款。于是，一些實在沒有償還貸款能力的人，就出現“棄房”現象。

上述銀行人士認為，純抵押貸款出現“棄房”情況比較少，更多出現在“抵押+擔保”貸款環節。他說，一套市場價500萬的房子，客戶需要抵押貸款500萬甚至更多，于是客戶找來第三方作為擔保，如愿以償貸到500萬。現在遇到的最大問題是，抵押物價格下降，擔保人又沒能力償還，就出現貸款完全高于抵押物。

一位有著八九年炒房經歷的資深炒房者張鳴(化名)說，除剛需和改善型購房者外，更多炒房者動用的購房資金，基本來自各種渠道的銀行貸款，如果他們在高位時買進，如今幾乎全部被套。2010年4月，張鳴以8萬元/平方米左右價格買進一排屋，如今市場價4萬元/平方米無人問津。“為什么我現在還拿著，用銀行貸款‘拆東墻補西墻’來償還銀行貸款，主要是維護銀行貸款信用。”

反觀現在，7月份全國69個城市房價再創新高(70個城市中僅有溫州下跌)，建立在房價只漲不跌基礎上的融資方式頗為盛行。上述銀行人士說，因為兩年前溫州經濟形勢還比較好，房價在上漲，金融機構信貸額度比較充裕，客戶盡量希望貸款最大化，評估公司相應提高評估價格，銀行也會滿足客戶需求。“在當時那種情況下，樓市就存在很大的虛擬泡沫。”

如今，一些溫州新建商品房比最高峰時下跌了百分之三四十，個別豪宅甚至攔腰斬斷。上述基層法院副院長說，除破產企業外，一些人借款多、房產等資產又嚴重縮水，導致個人跑路的也比較多，尤其是之前從事擔保、炒房的人士。