【行業(yè)深度】洞察2025：中國物流地產(chǎn)行業(yè)競爭格局及競爭梯隊（附競爭格局、上市公司競爭梯隊、細分賽道競爭狀態(tài)等）

行業(yè)主要上市公司：嘉里建設(00683HK);富力地產(chǎn)(02777.HK);大悅城(000031.SZ);華遠地產(chǎn)(600743.SH);金地集團(600383.SH);中儲股份(600787.SH);順豐控股(002352.SZ)等

本文核心數(shù)據(jù)：戰(zhàn)略集群;波特五力模型;

中國物流地產(chǎn)市場競爭格局

目前。我國的物流地產(chǎn)行業(yè)競爭格局主要由物流地產(chǎn)商、傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)、電商企業(yè)、快遞物流企業(yè)、金融機構五方構成;頭部企業(yè)是普洛斯，行業(yè)市場份額為接近三成;領導者還有萬緯、寶灣;強表現(xiàn)者有易商、安博、宇培、豐樹、嘉民深國際、京東等。競爭者有東久新宜、平安、菜鳥、樂歌、第一地產(chǎn)等。

注：上述存量未包含電商自建倉庫;未包含倉儲物流行業(yè)參與者所持有之產(chǎn)業(yè)園、冷鏈倉儲等類別資產(chǎn);按內(nèi)地物流地產(chǎn)運營商存量占有率>1%

中國物流地產(chǎn)區(qū)域競爭格局

從地區(qū)來看，城市地產(chǎn)供應量最多的是上海，同時凈有效租金較高，處于領先者的地位。其次還有蘇州和昆山、嘉興三地，這些地方距離上海較近，有較好的地產(chǎn)物流需求量。處于突出者的是北京、杭州、無錫、南京和太倉，這些城市的凈有效租金較高，盡管供應量較少。處于導向者的是天津和廊坊，這兩個地方的地產(chǎn)量較大，但是租金水平較低;其他城市處于追隨者的狀態(tài)。

中國物流地產(chǎn)行業(yè)上市公司競爭梯隊

根據(jù)2024年物流地產(chǎn)相關上市公司營收進行梯隊劃分，萬科、順豐和中國外運屬于頭部企業(yè)，盡管中外運主要是以物流和貨運為主，但是其倉儲租賃方面表現(xiàn)較好。第一梯隊是中儲股份、傳化智聯(lián)、金地集團、嘉里建設、大悅城和富力集團，這些企業(yè)營收超100億元，規(guī)模龐大，抗風險能力較好。

中國物流地產(chǎn)細分賽道競爭態(tài)勢

根據(jù)對市場主流玩家的綜合分析，將物流地產(chǎn)玩家按照功能、服務深度兩個維度分為四類。從功能來看，可以分為倉儲型、流通型兩大類園區(qū)/標的;從服務深度來看，可以分為空間租賃和運營兩類。目前以地產(chǎn)為驅(qū)動的主要是普洛斯、ESR以及萬緯等企業(yè)，物流驅(qū)動的主要是順豐、德邦、中通等，這些企業(yè)為了保證倉儲用地，已經(jīng)滲透到了地產(chǎn)物流的業(yè)務。

中國物流地產(chǎn)行業(yè)競爭狀態(tài)總結(jié)

從五力競爭模型角度分析，對上游的議價能力弱，地產(chǎn)開發(fā)商主要對接的是政府企業(yè)，在物流園區(qū)、基地項目的建設過程中，項目往往受到土地出讓方式調(diào)整和土地宏觀政策的影響。對客戶議價能力較弱，目前整個宏觀經(jīng)濟下行壓力大，整體需求不振，物流地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴重。物流地產(chǎn)領域競爭者既有國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)商，又有國外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商或外資資金，還有第三方物流企業(yè)以及基礎設施建設運營企業(yè)等，行業(yè)目前面臨較為激烈的競爭。潛在進入者威脅較弱，目前國內(nèi)有地產(chǎn)物流同時運營能力較好的企業(yè)較少，行業(yè)資本門檻較高。目前替代品較少，因此威脅較低。

根據(jù)以上分析，對各方面的競爭情況進行量化，1代表最大，0代表最小，目前我國物流地產(chǎn)行業(yè)五力競爭總結(jié)如下：

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