【投資視角】啟示2025：中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)投融資及兼并重組分析（附投融資事件、產(chǎn)業(yè)基金和兼并重組等）

行業(yè)主要公司：嘉里建設(shè)(00683HK);富力地產(chǎn)(02777.HK);大悅城(000031.SZ);華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743.SH);金地集團(tuán)(600383.SH);中儲(chǔ)股份(600787.SH);順豐控股(002352.SZ)等

本文核心數(shù)據(jù)：物流地產(chǎn)代表企業(yè)融資規(guī)模;物流地產(chǎn)代表企業(yè)投資規(guī)模

企業(yè)投融資呈波動(dòng)趨勢(shì)

2017-2024年，物流地產(chǎn)共有29件投資事件，平均每年投資事件在2-3件。投資最多的年份是2021年，相關(guān)倉(cāng)儲(chǔ)物流題材投資火熱。主要是下游港口貨運(yùn)熱度的恢復(fù)，提升了相關(guān)企業(yè)的投資吸引力。2024年投資又掀起了一次熱潮，港口物流、綜合性供應(yīng)鏈物流、國(guó)際物流倉(cāng)儲(chǔ)相關(guān)業(yè)務(wù)得到關(guān)注。

企業(yè)投資事件匯總

從這些投資事件可以看出，投資涉及不同類型的企業(yè)，包括物流服務(wù)商、網(wǎng)絡(luò)貨運(yùn)平臺(tái)、物流設(shè)施供應(yīng)商和物業(yè)管理服務(wù)商等，投資輪次有股權(quán)投資、并購(gòu)和D輪等。部分投資金額未披露，已披露的投資金額有一定規(guī)模。投資方涵蓋了金融機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)等不同類型的主體。主要的融資事件如下：

注：投融資數(shù)據(jù)截至2025年6月17日，下同

戰(zhàn)略投資是主要融資輪次

根據(jù)企業(yè)融資輪次來(lái)看，目前行業(yè)內(nèi)主要是戰(zhàn)略投資。戰(zhàn)略投資是指對(duì)企業(yè)未來(lái)產(chǎn)生長(zhǎng)期影響的資本支出，具有規(guī)模大、周期長(zhǎng)、基于企業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)期目標(biāo)等特征。戰(zhàn)略融資輪次較多說(shuō)明該行業(yè)具有較高的市場(chǎng)關(guān)注度、融資能力。目前行業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)型，地產(chǎn)物流更多的是偏向輕資產(chǎn)運(yùn)作模式，主要是物流需求帶動(dòng)的倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)物業(yè)。戰(zhàn)略投資占全部投資事件的30%，其次是A輪，占比17%。B輪到D輪的融資輪次增多。

投融資主體類型是PE/VC

綜合整體投資主體來(lái)看，PE/VC占比一半，說(shuō)明行業(yè)目前仍然存在資本短期逐利的機(jī)會(huì)。其次是實(shí)業(yè)公司，占比28%，主要是地產(chǎn)企業(yè)、物流企業(yè)和港口實(shí)業(yè)投資為主，這些企業(yè)投資目的是產(chǎn)業(yè)鏈一體化。例如京東、SK電訊、匯川科技、飛力達(dá)、奧福環(huán)保等。基金公司占比22%，例如杭州嘉銳基金、嘉實(shí)基金、順豐產(chǎn)業(yè)基金、云鋒基金、閩服基金等。

投資目的地為上海

根據(jù)企業(yè)投融資目的地來(lái)看，投資目的地相對(duì)集中，主要在上海、廣東、江蘇、浙江、山東、香港。其中上海市占比28%，廣東占比24%，江蘇和浙江均占比12%。這些省份的項(xiàng)目投資吸引力強(qiáng)的因素是一方面項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)前景好，訂單量大，有較好的盈利能力;另一方面是這些地方地產(chǎn)物流企業(yè)發(fā)展成熟，港口、商業(yè)用地較多，物流業(yè)發(fā)達(dá)，存在較好的投資潛力。

行業(yè)基金管理規(guī)模

目前投資物流地產(chǎn)行業(yè)基金有杭州嘉銳基金、嘉實(shí)基金、東方嘉富、戈壁大灣區(qū)Gobi GBA、順豐產(chǎn)業(yè)基金、云鋒基金、GIC新加坡政府投資公司、閩服基金。順豐產(chǎn)業(yè)基金與GIC等機(jī)構(gòu)投資地產(chǎn)物流領(lǐng)域，投資地產(chǎn)物流的原因是機(jī)遇基礎(chǔ)設(shè)施的長(zhǎng)期價(jià)值與產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)。GIC作為全球投資者，看重中國(guó)一線城市物流地產(chǎn)穩(wěn)定的租金回報(bào)與電子商務(wù)市場(chǎng)較好的增長(zhǎng)潛力。地產(chǎn)物流中，倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)相關(guān)題材或成為資本配置的領(lǐng)域。

兼并重組目的多為

規(guī)模較大的兼并購(gòu)主要是時(shí)代鄰里收購(gòu)科箭物業(yè)，以及京東收購(gòu)中國(guó)物流資產(chǎn)。兩個(gè)案例均體現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈縱向整合的特征。京東主要是持續(xù)滲透二三線城市的物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)，時(shí)代鄰里購(gòu)服務(wù)拓展場(chǎng)景，共同指向物流地產(chǎn)“運(yùn)營(yíng)專業(yè)化+網(wǎng)絡(luò)規(guī)模化”的競(jìng)爭(zhēng)本質(zhì)。中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)兼并重組事件匯總?cè)缦拢?/p>

物流地產(chǎn)投融資及兼并重組總結(jié)

中國(guó)物流地產(chǎn)行融資輪次為戰(zhàn)略融資;投資主要目的為產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)拓展，謀求新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。產(chǎn)業(yè)基金規(guī)模較大，從數(shù)十億到上百億美元不等，主要投資科技題材，基金管理經(jīng)驗(yàn)豐富，涉及多個(gè)私募、公募等基金。目前行業(yè)兼并重組主要目的為產(chǎn)業(yè)鏈縱向組合，兼并事件發(fā)生較少，但是規(guī)模較大。

更多本行業(yè)研究分析詳見(jiàn)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式與投資前景分析報(bào)告》

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