2025年中國物流地產行業(yè)工業(yè)應用現(xiàn)狀 工業(yè)發(fā)展對地產物流需求拉動作用大【組圖】

行業(yè)主要上市公司：嘉里建設(00683HK);富力地產(02777.HK);大悅城(000031.SZ);華遠地產(600743.SH);金地集團(600383.SH);中儲股份(600787.SH);順豐控股(002352.SZ)等

本文核心數(shù)據：物流總額;物流費用;運輸成本;

工業(yè)物流在物流地產行業(yè)是主要應用市場

工業(yè)品物流總額反映工業(yè)領域貨物流通規(guī)模，其增長直接驅動對物流地產(如倉儲、園區(qū))的需求擴張，后者為前者提供基礎設施支撐，規(guī)模擴張帶動倉儲需求增長。從結構上看，工業(yè)品物流在總物流額中占據主要份額。2011-2023年，我國工業(yè)品物流總額逐年增長，2023年，工業(yè)品物流總額達到312.6萬億元，按可比價格計算，同比增長4.6%。工業(yè)品物流總額318.4萬億元，增長5.8%;

鋼鐵物流圈推動地產物流朝集約方向發(fā)展

國內鋼鐵物流園區(qū)業(yè)態(tài)逐漸多元化發(fā)展，目前主要有三種類型：傳統(tǒng)的鋼鐵交易市場通過設施升級改造以及鋼鐵貿易商的重新整合，轉型為新型鋼鐵物流園區(qū);大型鋼鐵生產企業(yè)為實現(xiàn)專業(yè)化、現(xiàn)代化管理面投資建設物流園區(qū);鋼鐵生產企業(yè)與鋼鐵流通企業(yè)共同投資建設物流園區(qū)，實現(xiàn)鋼鐵生產和流通的無縫銜接。

當前中國已基本形成五大鋼鐵物流圈，分別是以北京、天津、沈陽、大連、青島為核心的環(huán)渤海物流圈;以上海、南京、杭州、寧波為核心的長三角物流圈;以廣州、深圳為核心的珠三角物流圈，以武漢、鄭州、長沙為核心的中原物流圈;以廈門、福州為核心的臺灣海峽物流圈。其中，以長三角規(guī)模最大，上海現(xiàn)有大中型鋼鐵現(xiàn)貨貿易市場數(shù)量和貿易量都在全國省市中居首位。

汽車運輸成本推高相關物流地產運營費用

汽車綜合性物流園區(qū)是指位于總裝廠附近的物流服務及零部件供應商群體。除了傳統(tǒng)的物流倉儲、集散、轉運功能以及物流園區(qū)常規(guī)功能外，物流園區(qū)還具備是一個對所有供應商開放的集中的服務提供商，包括共享IT環(huán)境、設施與資源、為園區(qū)內的企業(yè)提供可靠的系統(tǒng)與常設的服務支持和緊急處理組織，從而為進入園區(qū)的供應商提供具有成本優(yōu)勢的IT和物流服務。目前，中國較為專業(yè)的汽車物流園區(qū)多為建設階段。

國內對汽車物流供應商尤其是第三方物流供應商的需求急劇上升。總體來看，成本過高是目前中國汽車物流行業(yè)最突出的問題。相關數(shù)據顯示，汽車物流中運輸和管理成本占比超六成。

數(shù)據顯示，在汽車物流成本構成中，運輸成本仍占比最高，達到總體成本的一半左右，主要原因是我國汽車整車運輸過程中車輛空駛率較高，造成了資源的浪費。其次是汽車在運輸過程中的管理成本，倉儲、配送、保險、包裝、流通加工成本占比相對較少。

醫(yī)藥物流網絡延伸推動地產物流發(fā)展

醫(yī)藥物流依賴專業(yè)溫控倉儲與運輸網絡，物流地產提供合規(guī)的醫(yī)藥冷庫及配送中心等設施，兩者協(xié)同保障藥品安全高效流通。

2016-2024年，受醫(yī)藥行業(yè)市場規(guī)模增加和醫(yī)藥電商快速發(fā)展等因素的影響，中國醫(yī)藥物流費用持續(xù)快速增長，從2016年的482.22億元上漲到了2022年的908.16億元，復合增長率達2.8%。得益于醫(yī)藥制造業(yè)、醫(yī)藥流通業(yè)的全面穩(wěn)定增長和醫(yī)藥電商的持續(xù)蓬勃發(fā)展，2023年我國醫(yī)藥物流費用達到了953.57億元，但增速開始放緩。2024年，醫(yī)藥行業(yè)冷鏈運輸需求提升，更低溫和更快捷的長途運輸使得醫(yī)藥冷鏈運輸市場需求提升，初步核算醫(yī)藥運輸費用市場規(guī)模為1050億元。

煤炭物流運輸延伸推動地產物流發(fā)展

煤炭物流依賴大型堆場與鐵路樞紐節(jié)點，物流地產提供集散、存儲和中轉基地，支撐煤炭大宗商品高效低成本的轉運與倉儲需求。2011-2024年，全國煤炭鐵路運輸量呈現(xiàn)波動趨勢。2023年全國鐵路累計發(fā)運煤炭27.5億噸，較2022年同期小幅下滑。全國鐵路煤炭運量完成 28.24 億噸，比上年增長1.5%;

更多本行業(yè)研究分析詳見前瞻產業(yè)研究院《中國物流地產行業(yè)發(fā)展模式與投資前景分析報告》

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