【干貨】地產物流產業鏈全景梳理及區域熱力地圖

行業主要上市公司：嘉里建設(00683HK);富力地產(02777.HK);大悅城(000031.SZ);華遠地產(600743.SH);金地集團(600383.SH);中儲股份(600787.SH);順豐控股(002352.SZ)等

本文核心數據：地產物流產業鏈;地產物流產業全景圖譜

地產物流產業鏈全景梳理

物流地產是企業經營專業現代化物流設施的載體。物流地產開發商根據物流企業客戶的需要，選擇合適的地點，投資和建設企業業務所需的專業現代化物流設施。

現代物流地產以物流園區為核心載體，建設、運營與管理物流倉庫、配送中心、分撥中心等專用物流設施，并與制造企業、物流企業、零售企業等供應鏈環節上的客戶建立合作關系，提供包括園區租賃、園區運營、配送服務等在內的增值服務。物流地產主要經營環節包括選址拿地、開發建設、運營管理以及基金運作等。

按照邁克爾·波特的價值鏈理論，不同的企業參與的價值活動中，并不是每個環節都創造價值，只有某些特定的價值活動才真正創造價值，這些真正創造價值的經營活動，就是價值鏈上的戰略環節。企業要保持的競爭優勢，實際上就是企業在價值鏈某些特定的戰略環節上的優勢。這也就意味著，物流地產企業需特別關注和培養在價值鏈的戰略環節上獲得重要的核心能力，以形成和鞏固企業在行業內的競爭優勢。

地產物流產業鏈區域熱力地圖

中國物流地產產業鏈區域分布呈現顯著集聚特征。上游土地、建材和設備供應集中于東部沿海及中部地區。中游開發運營環節以長三角、珠三角、京津冀為核心，普洛斯、萬緯等頭部企業在此布局物流園區及高標倉，其中長三角市場成熟度高，租金與空置率區域差異較小;京津冀則形成北京高租金核心與天津、廊坊低價補充的格局。下游租戶集中在電商、制造業發達的長三角、珠三角及京津冀城市群。

地產物流上市公司經營情況

從中國地產物流產業代表性企業經營情況來看，2024年，物流地產上市公司經營情況分化明顯。嘉里建設營收195億元，毛利率達32.8%，表現亮眼;大悅城營收357.9億元，毛利率21.8%，較為穩定。但富力地產營收187.7億元，毛利率卻為-4.7%，陷入虧損。行業整體受供需影響，部分企業憑借規模、區位優勢盈利，部分面臨挑戰。其他上市公司經營情況如下：

地產物流行業代表性上市企業最新投資布局

從中國地產物流產業代表性企業的對外投資來看，嘉里建設近年逐步剝離物流資產，如2022年出售香港柴灣、沙田貨倉等。富力地產在2020-2021年分兩次將廣州空港物流園全部股權售予黑石，逐步減少物流地產的業務。金地集團近年無新增物流地產投資，重心轉向住宅及商辦。順豐控股積極布局，推進REITs上市且多地投建產業園。傳化智聯持續拓展公路港網絡。南山控股旗下寶灣物流主導REITs上市，并投資建設新物流項目。地產物流產業代表性上市企業最新投資動向如下：

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