2025年中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式 多種運(yùn)營(yíng)模式有利于提升變現(xiàn)能力【組圖】

行業(yè)主要上市公司：嘉里建設(shè)(00683HK);富力地產(chǎn)(02777.HK);大悅城(000031.SZ);華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743.SH);金地集團(tuán)(600383.SH);中儲(chǔ)股份(600787.SH);順豐控股(002352.SZ)等

多種物流地產(chǎn)商業(yè)模式有利變現(xiàn)

物流地產(chǎn)變現(xiàn)主要通過三種途徑：租金收入：該模式為物流地產(chǎn)最常見的變現(xiàn)模式，主要受租金水平、出租率兩方面影響;資產(chǎn)增值：該模式中REITs出表能夠快速回籠資金，提前兌現(xiàn)物流地產(chǎn)在開發(fā)、建設(shè)、培育運(yùn)營(yíng)階段形成的資產(chǎn)增值收益;同時(shí)由于城市化的推進(jìn)，部分物流地產(chǎn)存在土地性質(zhì)變更的機(jī)遇(倉(cāng)儲(chǔ)用地變更為為居住用地)，進(jìn)而帶來豐厚的土地增值收益及后續(xù)開發(fā)收益。為客戶提供增值服務(wù)也是物流地產(chǎn)變現(xiàn)的一種重要途徑。

地產(chǎn)商、 物流商合作模式最優(yōu)

物流商主導(dǎo)開發(fā)，并進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理模式下，物流企業(yè)是相關(guān)物流設(shè)施投資建設(shè)的主體，建成后物業(yè)自己經(jīng)營(yíng)，自己管理。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是可以節(jié)省一部分租金，而且物業(yè)的折舊費(fèi)用可以享受到稅收減免的好處;缺點(diǎn)就是管理水平可能比較低、非專業(yè)化，同時(shí)需要占用大量的資金，運(yùn)營(yíng)成本比較高，而且由于建設(shè)上的非專業(yè)性，建設(shè)成本可能較高。地產(chǎn)商主導(dǎo)開發(fā)，并進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理模式下，地產(chǎn)商是開發(fā)投資的主體，開發(fā)商選地建成相關(guān)物流設(shè)施后，再轉(zhuǎn)租給物流企業(yè)。日常物流業(yè)務(wù)由物流公司操作，房地產(chǎn)開發(fā)商只負(fù)責(zé)投資開發(fā)和物業(yè)管理。地產(chǎn)、物流商合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式下，物流商、地產(chǎn)商通過成立項(xiàng)目公司或協(xié)議、合同等其他契約方式共同出資，合作經(jīng)營(yíng)，各自發(fā)揮自己相關(guān)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于項(xiàng)目建成后的收益按照協(xié)議分享，同時(shí)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

—運(yùn)營(yíng)模式選擇的經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)

影響物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式?jīng)Q策的因素可以分為兩個(gè)方面：一是外部決策因素，主要包括物流地產(chǎn)企業(yè)外部物流資源的供應(yīng)情況，企業(yè)所處的法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境及人文意識(shí)環(huán)境等。二是內(nèi)部決策因素，主要包括物流地產(chǎn)企業(yè)的核心業(yè)務(wù)能力、物流在企業(yè)中的地位、企業(yè)所擁有的物流資源狀況、企業(yè)對(duì)成本控制的要求、企業(yè)的規(guī)模和實(shí)力、企業(yè)的性質(zhì)等。

物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式?jīng)Q策的標(biāo)準(zhǔn)可以大致分為二類：一是經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)是從投入與成本兩個(gè)對(duì)立方面考慮;二是戰(zhàn)略標(biāo)準(zhǔn)，即物流地產(chǎn)管理水平的提高對(duì)物流地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略是否具有良性影響，例如能否提高物流地產(chǎn)企業(yè)的客戶服務(wù)水平;能否更容易進(jìn)入新的物流市場(chǎng)，企業(yè)能否更專注于核心業(yè)務(wù)等。

—運(yùn)營(yíng)模式選擇的戰(zhàn)略標(biāo)準(zhǔn)

中國(guó)物流地產(chǎn)決策的戰(zhàn)略標(biāo)準(zhǔn)有以下四個(gè)維度可以衡量，例如能否提高客戶服務(wù)水平、能否增強(qiáng)物流專業(yè)技能、能否更容易占領(lǐng)物流市場(chǎng)份額、能否使企業(yè)更專注于核心業(yè)務(wù)。

運(yùn)營(yíng)模式和策略應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況選擇

物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式對(duì)物流地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要，是整個(gè)企業(yè)提供物流服務(wù)的基礎(chǔ)。在物流服務(wù)的實(shí)施過程中，要高度重視運(yùn)營(yíng)模式的選擇策略，對(duì)于物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的選擇要確定以下幾方面的內(nèi)容：

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